㈣ 項(xiàng)目的評(píng)估和決策

    按照國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可

    行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

    項(xiàng)目評(píng)估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)

    行全面審核和再評(píng)估階段。

    第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

    一、可行性研究的內(nèi)容

    由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，所以，可行性研究的內(nèi)容亦不盡相同，各有側(cè)重。一般地，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性

    研究，應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

    ㈠ 項(xiàng)目概況

    具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目的地理位置，如項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道，項(xiàng)目周圍主要建筑物等；項(xiàng)目所在地

    周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目建設(shè)的時(shí)機(jī)和自然環(huán)境等方面說明項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行

    性；項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn)；項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

    ㈡ 開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

    ⑴ 土地調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的各類土地面積及使用單位等。

    ⑵ 人口調(diào)查。包括開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)以及需拆遷的人口數(shù)、戶數(shù)等。

    ⑶ 調(diào)查開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建筑物的種類，各種建筑物的數(shù)量及面積，需要拆遷的建筑物種類、數(shù)量和面積等。

    ⑷ 調(diào)查生產(chǎn)、經(jīng)營企業(yè)以及個(gè)體經(jīng)營者的經(jīng)營范圍、占地面積、建筑面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)、年?duì)I業(yè)額、年利潤額等。

    ⑸ 調(diào)查各種管線。主要應(yīng)調(diào)查上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫�、電力和電訊管線的現(xiàn)狀及規(guī)則目標(biāo)和其可能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間。

    ⑹ 調(diào)查其他地下、地上物。開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地下物調(diào)查了解的內(nèi)容，包括水井、人防工程、菜窖、各種管線等；地上物包括各種樹木、植物等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀一般要附平面示意圖。

    ⑺ 制定拆遷計(jì)劃。

    ⑻ 制定安置方案。包括需要安置的總?cè)藬?shù)和戶數(shù)，需要安置的各房屋套數(shù)及建筑面積，需要安置的勞動(dòng)力人數(shù)等。

    ㈢ 市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

    具體內(nèi)容包括：市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，市場(chǎng)交易的數(shù)量與價(jià)格分析及預(yù)計(jì)，服務(wù)對(duì)象分析，租售計(jì)劃制定，擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的確定。

    ㈣ 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇

    ⑴ 市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。

    ⑵ 項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。

    ⑶ 建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。附規(guī)劃設(shè)計(jì)方案詳圖。

    ㈤ 資源供給條件分析

    主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計(jì)劃，施工力量的組織計(jì)劃，項(xiàng)目施工期間的動(dòng)力、水等供應(yīng)方案，項(xiàng)目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。

    ㈥ 環(huán)境影響評(píng)價(jià)

    主要內(nèi)容包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，發(fā)項(xiàng)目可能引起的周圍生態(tài)變化，設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，控

    制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護(hù)投資估算，環(huán)境影響的評(píng)價(jià)結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問題及建議。

    ㈦ 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究

    主要內(nèi)容包括：擬定開發(fā)項(xiàng)目的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓(xùn)計(jì)劃，估算年管理費(fèi)用支出情況。