2.可行性研究的過程

    可行性研究從廣義上來講包括投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目的評估和決策4個工作階段，從狹義上來講是指詳細可行性研究。

    （1）投資機會研究：在可行性分析專業(yè)人士考慮企業(yè)目標和項目可能產(chǎn)出的結(jié)果之前，投資目標本身應(yīng)給予明確界定。美國房地產(chǎn)投資分析專家詹姆斯。格拉斯坎普認為可以將房地產(chǎn)可行性分析分解成三類問題：

    ①在預(yù)先確定的地塊上，研究開發(fā)類型。這時，企業(yè)已經(jīng)選定了一個地塊，要研究的是在各種開發(fā)類型中選擇一個最能滿足企業(yè)目標的開發(fā)類型。在這種情況下，地塊的自然條件和法律約束以及根據(jù)經(jīng)濟環(huán)境確定的區(qū)位條件就構(gòu)成了分析的出發(fā)點；

    ②預(yù)先確定的投資類型，尋找合適的地塊；

    ③在投資資金確定的情況下尋找投資機會。投資機會研究階段投資估算的精確度為±30%.

    （2）初步可行性研究：對某投資項目產(chǎn)生投資意向后，房地產(chǎn)投資商應(yīng)要求對方提供較詳細的項目背景資料，然后派人到項目所在地組織專家進行周密的調(diào)查取證，先進行初步可行性分析，然后才進行全面的項目前分析。

    具體分析內(nèi)容有：①初步可行性研究的角度與方法。項目分析的角度與方法決定了房地產(chǎn)項目前分析的質(zhì)量�？尚行匝芯康慕Y(jié)論能否更接近事實，關(guān)鍵就在于怎樣選取項目分析的角度；

    ②識別各種限制條件；

    ③初步財務(wù)可行性。

    （3）詳細可行性研究：是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

    主要內(nèi)容有：①項目概況；

    ②開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查；

    ③市場需求和競爭分析。這部分內(nèi)容是整個可行性研究的重中之重，市場需求預(yù)測和競爭情況分析準確與否直接關(guān)系項目的發(fā)展前景；

    ④成本估算；

    ⑤項目開發(fā)組織機構(gòu)形式研究；

    ⑥開發(fā)建設(shè)計劃及銷售計劃；

    ⑦項目經(jīng)濟及社會效益分析；

    ⑧結(jié)論及建議。

    （4）項目的評估和決策：按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。

    房地產(chǎn)市場細分市場需求預(yù)測

    1.需求預(yù)測的相關(guān)概念

    （1）產(chǎn)品的市場需求：是指在特定地理范圍、特定時期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計劃的情況下，特定的消費者群體可能購買的總量。市場總需求不是一個固定的數(shù)字，而是給定條件下的函數(shù)。