居間業(yè)務(wù)程序與技巧

　　1.接盤(pán)要點(diǎn)

　　(1)收集房屋情況資料：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接到業(yè)主的電話、傳真或當(dāng)面委托。售賣(mài)或出租房屋時(shí)，可根據(jù)擬定好的房屋情況資料清單，盡力向業(yè)主收集房屋情況資料。

　　收集房屋情況資料可通過(guò)向業(yè)主詢(xún)問(wèn)了解，或直接索取房地產(chǎn)證等權(quán)利文件，并及時(shí)填妥資料表格讓業(yè)主簽名確認(rèn)。

　　(2)委托關(guān)系：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受放盤(pán)委托時(shí)，應(yīng)與業(yè)主簽訂書(shū)面委托協(xié)議或經(jīng)以房屋資料表格向業(yè)主索取其委托的書(shū)面確認(rèn)，并明確服務(wù)范圍、委托條件及傭金標(biāo)準(zhǔn)。委托關(guān)系確立可避免日后糾紛并可供客戶(hù)查詢(xún)是否具有推廣資格。同時(shí)應(yīng)對(duì)業(yè)主提交的房屋相關(guān)證件及資料進(jìn)行簽收，填寫(xiě)文件簽收單。

　　(3)供個(gè)案資料：當(dāng)業(yè)主征詢(xún)售價(jià)或租金建議時(shí)，應(yīng)提供近期可比案例或其他放盤(pán)資料供客戶(hù)參考。但不可聲稱(chēng)自己是專(zhuān)業(yè)估價(jià)師，應(yīng)尊重客戶(hù)自行決定房屋叫價(jià)或征詢(xún)專(zhuān)業(yè)估價(jià)師。

　　2.房屋調(diào)查

　　(1)核實(shí)產(chǎn)權(quán)：接獲委托后，應(yīng)在第一時(shí)間核實(shí)產(chǎn)權(quán)，既避免可能發(fā)生的詐騙行為，又能防杜債務(wù)陷阱或其他項(xiàng)權(quán)限制，保障客戶(hù)及自身利益。核實(shí)產(chǎn)權(quán)最直接的方式是去房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)查冊(cè)，但各地的政府部門(mén)未必都能做到。這樣只好通過(guò)其他渠道如檔案館、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司等，或從房地產(chǎn)證辨識(shí)產(chǎn)權(quán)的真?zhèn)巍?/p>

　　(2)現(xiàn)場(chǎng)查勘：在業(yè)主或其代表人帶領(lǐng)下，仔細(xì)勘查房屋狀況，是否與房屋情況資料表格一致，遇有疑問(wèn)應(yīng)及時(shí)向業(yè)主了解清楚，不可含糊。勘查越仔細(xì)越能做到心中有數(shù)，信心十足地向客戶(hù)推介。除房屋現(xiàn)狀外，還可向業(yè)主或鄰里住戶(hù)打聽(tīng)真切感受及配套情況，更有必要針對(duì)該房屋作個(gè)案市場(chǎng)調(diào)查及收羅市場(chǎng)資料。

　　3.廣告宣傳

　　(1)廣告形式多樣。

　　(2)廣告內(nèi)容真實(shí)。

　　(3)廣告要有個(gè)性：個(gè)性表現(xiàn)要與宣傳房屋的特質(zhì)相關(guān)聯(lián)，盡可能在有限的文字內(nèi)容里概括地表述，并力爭(zhēng)一舉打動(dòng)準(zhǔn)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲。

　　4.客戶(hù)查詢(xún)

　　(1)殷勤接待查詢(xún)。

　　(2)了解客戶(hù)需求。

　　(3)索取客戶(hù)資料。

　　(4)盡早知告?zhèn)蚪饦?biāo)準(zhǔn)。

　　5.接受委托及檢視房屋

　　(1)簽訂委托協(xié)議。

　　(2)協(xié)助檢視房屋。

　　(3)鑰匙的處理。

　　6.洽商議價(jià)

　　(1)公平、公正及公開(kāi)的原則。

　　(2)口說(shuō)無(wú)憑，以合同為準(zhǔn)。

　　(3)盡可能提供參考數(shù)據(jù)。

　　7.簽約成交

　　(1)臨時(shí)合同。

　　(2)正式合同。

　　8.定金及付款

　　(1)定金：簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，需支付定金時(shí)，定金不得超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)。收到客戶(hù)定金時(shí)，應(yīng)取得客戶(hù)的一份書(shū)面指示，用以發(fā)放定金給業(yè)主�；蚪ㄗh客戶(hù)直接將定金交給業(yè)主，此時(shí)應(yīng)持有業(yè)主房地產(chǎn)證原件并代為保管。

　　(2)房款：房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)不似一般商品買(mǎi)賣(mài)，不能做到一手交錢(qián)一手交貨，房款支付是一大難題，既要控制風(fēng)險(xiǎn)又要說(shuō)服客戶(hù)。

　　(3)抵押按揭。

　　(4)押金：業(yè)主交付出租房屋時(shí)，可向客戶(hù)收取一至三個(gè)月不等租金數(shù)額的租賃定金，又稱(chēng)押金。

　　(5)租金：房地產(chǎn)租金通常按月交繳，也有約定按季或年交繳。

　　9.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和登記手續(xù)

　　簽訂臨時(shí)合同后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可協(xié)助填寫(xiě)正式買(mǎi)賣(mài)合同和租賃合同，并代為奔走房地產(chǎn)管理部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)。

　　10.傭金、交接及后續(xù)服務(wù)