2.商鋪開發(fā)的需求預(yù)測與競爭分析

    商鋪開發(fā)的利潤高低主要取決于商鋪開發(fā)后給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產(chǎn)生租金和能產(chǎn)生多少租金，主要取決于其所在的區(qū)位是否適合于它所從事的商業(yè)活動。

    商鋪的租金通常由一個固定租金加上銷售額的一個百分比來確定。租戶的銷售額越大，業(yè)主得到的租金就越高。因此，估計一個商鋪的產(chǎn)生租金的能力，實際上就是預(yù)測它的零售銷售能力。

    影響商鋪的區(qū)位因素包括商業(yè)區(qū)內(nèi)競爭性企業(yè)的數(shù)量和區(qū)位，以及交易范圍內(nèi)居民的購買力和消費類型。非區(qū)位因素（在不針對某個特定租戶的情況下，這一點常常難以分析）則包括管理和營銷能力、價格及商業(yè)信譽。

    對商鋪來說，在什么地方開店，是很重要的問題，商鋪必須做到能招來客戶，為此，在選擇開店地點時，掌握好商圈及購買圈相關(guān)信息是很重要的。

    （1）商圈的設(shè)定：商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。確定和分析商圈的方法有：

    ①利用政府商業(yè)主管部門通過調(diào)查而存有的現(xiàn)成資料的方法；

    ②獨立的調(diào)查方法；

    ③商圈的層次區(qū)分：一位日本專家提出的區(qū)分商圈的一個基準(zhǔn)：第一層次商圈：可望吸引該地域30%以上的消費需要的地域。

    第二層次商圈：可望吸引該地域10%以上的消費需要的地域。

    第三層次商圈：可望吸引該地域5%以上的消費需要的地城。不過，以上的基準(zhǔn)無論如何也只是一種參考基準(zhǔn)，而非絕對的基準(zhǔn)。

    3.辦公樓需求預(yù)測與競爭分析

    在房地產(chǎn)可行性研究中，預(yù)測商業(yè)辦公用房的需求被視為最為困難和最不準(zhǔn)確的事情。

    （1）辦公樓與第三產(chǎn)業(yè)：辦公樓又稱為寫字樓，它是專門用來處理業(yè)務(wù)或提供專業(yè)性服務(wù)的建筑。

    （2）辦公樓競爭情況調(diào)查：調(diào)查競爭用房的信息，主要包括：區(qū)位、總建筑面積、用房內(nèi)凈可租面積、凈已租面積、每平方米計劃售價、最短租期、提供的物業(yè)服務(wù)、停車設(shè)施及租戶收費標(biāo)準(zhǔn)；輔助設(shè)施、用房質(zhì)量比較后的評判。

    在調(diào)查競爭用房的信息時，有一點需要特別指出的是，在我們考察寫字樓市場的時候，千萬不能以為只有純粹的寫字樓供求才代表了寫字樓市場。其他類型的建筑，特別是酒店（旅館），在寫字樓市場也占有相當(dāng)大的份額，在進行市場分析時不能不把它們考慮進去，因為酒店搶去了寫字樓的大量用戶。

    （3）辦公樓開發(fā)的未來趨勢預(yù)測：辦公樓的需求增長水平，主要依據(jù)城市地區(qū)商業(yè)活動的一般增長率的高低。其中包括對該地區(qū)經(jīng)濟趨勢的預(yù)測，因為某個商業(yè)的預(yù)測需要具備對復(fù)雜的經(jīng)濟分析的了解。

    房地產(chǎn)細分市場風(fēng)險分析

    房地產(chǎn)開發(fā)有許多種，大體上可分為兩類：

    1.成片開發(fā)

    成片開發(fā)是我國經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物。成片開發(fā)的好處是：便于進行規(guī)劃控制；便于進行城市綜合配套；可以一攬子解決拆遷/征地問題，節(jié)約開發(fā)成本。

    2.單項開發(fā)

    單項物業(yè)開發(fā)在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)中比較常見。單項開發(fā)主要的形式有：

    （1）土地開發(fā)：是房地產(chǎn)投資的起點，投資者投資土地的目的在于獲得土地增值部分的收益。土地增值主要有直接增值和間接增值兩種。

    土地的直接增值是指通過投資者的投資建設(shè)，將無法直接用于建筑的土地改造成可以直接利用的土地，從而導(dǎo)致的土地價值增加。

    土地的間接增值則是指土地的價值在一系列因素，如政治形式、經(jīng)濟政策、城市規(guī)劃方案等的影響下的價值增加。由于土地特殊的自然經(jīng)濟屬性，土地的價值取決于土地的潛在收益能力。

    影響土地投資的具體因素主要有：①土地的區(qū)位；

    ②土地的潛在用途；

    ③國民經(jīng)濟狀況；

    ④政策影響；

    ⑤城市規(guī)劃。其中區(qū)位是影響土地投資風(fēng)險的最重要因素。