房地產(chǎn)定價策略

    1.心理定價策略

    心理定價策略是為適應(yīng)和滿足消費(fèi)者的購買心理所采用的定價策略。

    （1）尾數(shù)定價策略：是依據(jù)消費(fèi)者有零數(shù)價格比整數(shù)價格便宜的消費(fèi)心理而采取的一種定價策略，這種策略又稱奇數(shù)或非整數(shù)定價策略。

    （2）整數(shù)定價策略：是把房地產(chǎn)商品定為一個整數(shù)，不帶尾數(shù)，使價格升到一個較高檔次，借以滿足消費(fèi)者的高消費(fèi)心理。

    （3）聲望定價策略：是利用本企業(yè)和企業(yè)開發(fā)經(jīng)營物業(yè)的聲譽(yù)，對產(chǎn)品進(jìn)行定價。

    （4）系列定價策略：是針對消費(fèi)者比較價格的心理，將同類物業(yè)的價格有意識的拉開檔次，形成價格系列的定價策略。

    2.折扣定價策略

    折扣定價策略是基礎(chǔ)上減收一定比例的貨款的定價策略，有現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、季節(jié)折扣、推廣折扣。

    3.新產(chǎn)品定價策略

    （1）撇脂定價策略。

    撇脂定價策略的優(yōu)點(diǎn)是：

    ①對需求彈性小的房地產(chǎn)，消費(fèi)者對其價格不敏感，利用高價即使銷售比較少的數(shù)量，也可以將投資及早收回來；

    ②在項(xiàng)目初期制定高的價格，為將來尾房降價銷售提供了便利；

    ③在消費(fèi)者心理容易形成高質(zhì)高價的印象。

    （2）滲透定價策略。

    這是一種低價投放策略，即在一種新型商品房面市時，將價格定得很低，以低價獲利，提高市場占有率。

    滲透定價策略的優(yōu)點(diǎn)是：

    ①對需求彈性大的房地產(chǎn)，消費(fèi)者對其價格比較敏感，購買行為往往受求廉心理支配，因而低價容易拓展銷路；

    ②低價薄利，能有效地排斥競爭對手進(jìn)入市場，從而使企業(yè)較長期占領(lǐng)市場；

    ③隨著商品銷路的擴(kuò)大，開發(fā)規(guī)模也會相應(yīng)擴(kuò)大，成本會因規(guī)模生產(chǎn)而降低，從而增加贏利。

    4.過程定價策略

    過程定價策略一般有以下幾種：

    （1）低開高走定價策略：多用于期房銷售。期房銷售價與其施工進(jìn)度密切相關(guān)，由于開發(fā)商投入的資金不同，一個的市場價其實(shí)在不斷變動之中。這種策略的運(yùn)用關(guān)鍵是掌握好起步價、調(diào)價頻率和調(diào)價幅度。調(diào)價頻率的關(guān)鍵是吸引需求。

    （2）高開低走定價策略：這種定價策略類似“撇脂定價策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂（精華）部分一下撇走的做法，其目的是開發(fā)商在新開發(fā)的上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上獲取豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快將投資全部收回。

    這種策略一般適用于兩種情況：第一是一些高檔商品房，市場競爭趨于平緩，開發(fā)商在以高價開盤取得成功，基本完成了預(yù)期的營銷目標(biāo)后，希望通過降價將剩余部分迅速售出，以回籠資金；

    第二是小區(qū)銷售處于宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退階段，或者由于競爭過度，高價開盤并未達(dá)到預(yù)期效果，開發(fā)商不得不調(diào)低售價，以推動市場吸納物業(yè)，盡早收回投資。