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2011年房估師案例分析第一章沖刺內(nèi)容12

作者:   發(fā)布時(shí)間:2011-10-10 08:33:06  來(lái)源:建設(shè)工程教育網(wǎng)
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  2.報(bào)酬率選用可能存在的錯(cuò)誤

 。1)報(bào)酬率選用的方法不正確。累加法、市場(chǎng)提取法、投資報(bào)酬率排序插入法。

  (2)報(bào)酬率的確定不具有客觀性。報(bào)酬率取值未說(shuō)明理由;

 。3)未說(shuō)明報(bào)酬率的來(lái)源,安全利率的選取沒(méi)有必要的說(shuō)明。國(guó)債、存款利率,貸款利率沒(méi)有依據(jù)

 。4)采用了非本類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率。

 。5)不同收益類(lèi)型的房地產(chǎn)采用同一報(bào)酬率。

 。6)把物價(jià)指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報(bào)酬率的參數(shù)或依據(jù)。

  3.有效收益期限的確定的錯(cuò)誤

 。1)沒(méi)有特殊說(shuō)明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限;

  (2)帶租約的收益房地產(chǎn),未考慮租約期與非租約期的區(qū)別;

  (3)將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限;

 。4)確定有效收益年限理由不充分;

 。5)估價(jià)報(bào)告前后收益期限單位不相同。

  (6)收益年限超過(guò)土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。

  4.公式選取不當(dāng)、增減量(率)確定無(wú)依據(jù)的錯(cuò)誤

 。1)公式錯(cuò)誤

 。2)選用公式無(wú)理由

 。3)未分析租金水平的變化趨勢(shì)

 。4)未說(shuō)明未來(lái)收益不變化而選取了未來(lái)收益不變化計(jì)算公式;

  (5)未說(shuō)明未來(lái)收益如何變化而選取了未來(lái)收益發(fā)生變化的計(jì)算公式;

 。6)純計(jì)算錯(cuò)誤。

  5.地下車(chē)位租賃收入的計(jì)算錯(cuò)誤

 。1)未計(jì)算地下車(chē)位收益

 。2)地下車(chē)位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由

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考試時(shí)間:2010年10月16、17日。
考試內(nèi)容:房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析。
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