2011年房估師考試經(jīng)營與管理第六章知識點5
來源：建設(shè)工程教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-10-10
11.通貨膨脹的影響
通貨膨脹使現(xiàn)金的購買力下降，投資者必須提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響
通貨膨脹和房地產(chǎn)增值的區(qū)別
| 通貨膨脹 | 房地產(chǎn)增值 | |
| 原因不同 | 導(dǎo)致資金和信用規(guī)模以及總體價格水平的上升，導(dǎo)致購買力下降 | 需求超過供給從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價值上升 |
| 對折現(xiàn)率的影響不同 | 導(dǎo)致折現(xiàn)率提高 | 增值一般不影響折現(xiàn)率 |
對投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）
允許未來的年經(jīng)營收入和運(yùn)營成本隨通貨膨脹分別有所增加
如果在收益現(xiàn)金流估算中沒有考慮通貨膨脹，則可以調(diào)低折現(xiàn)率
12.財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV （financial netpresent value）
定義
是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和
實質(zhì)
將發(fā)生在不同時點的現(xiàn)金流，統(tǒng)一折算到0點位置，再進(jìn)行代數(shù)運(yùn)算，含義上是考慮了時間價值的利潤指標(biāo)
各年凈現(xiàn)金流量相等時（A-P）
各年凈現(xiàn)金流量不相等時（F-P）
基準(zhǔn)收益率
反映資金時間價值的參數(shù)
是投資所要求的最低投資報酬率，稱最低要求收益率
決定因素（兩個）－資金成本和風(fēng)險
項目計算期的界定n
開發(fā)投資
出售的：開發(fā)期＋銷售期
出租或自營的：開發(fā)期＋經(jīng)營期
置業(yè)投資：
經(jīng)營準(zhǔn)備期＋經(jīng)營期
判定標(biāo)準(zhǔn)
NPV≥0，說明方案的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，項目在財務(wù)上可以接受
NPV＜0，說明方案達(dá)不到預(yù)定的收益水平，方案不可接受
【注意】NPV＝0時，項目是可行的
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