2011年房估師考試理論與實務自測題20
來源：建設工程教育網(wǎng)發(fā)布時間：2011-10-14
1．某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為（ �。┰�/平方米。
A．2390
B．2410
C．2430
D．2450
答案：B
解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[（1190-910）+（1490-1190）+（1810-1490）+（2110-1810）]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米。
2．在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率（ �。�。
A．等于報酬率
B．大于報酬率
C．小于報酬率
D．無法知道
答案：A
解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R．
3．購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為（ ）%．
A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
答案：B
解析：RO=M*RM+（1-M）*RE=0.7*0.06+（1-0.7）*0.09=6.9%．
4．與報酬率性質(zhì)不同的名詞有（ �。�。
A．利息率
B．折現(xiàn)率
C．內(nèi)部收益率
D．空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。
5．基本完好房的成新率為（ �。�。
A．十、九成新
B．九、八成新
C．八、七成新
D．七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1）完好房：十、九、八成；
2）基本完好房：七、六成；
3）一般損壞房：五、四成；
4）嚴重損壞房及危險房：三成以下。
6．某寫字樓預計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元，出售時的價格為5616萬元，報酬率為8%，則該寫字樓目前的收益價格為（ �。�。
A．4858
B．5200
C．2700
D．6264
答案：B
解析：根據(jù)凈收益每年不變的預知未來若干年后的價格公式：V=A/Y*[1-1/（1+Y）t]+Vt/（1+Y）t=216/8%*[1-1/（1+8%）2]+5616/（1+8%）2=5200萬元。
7．某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的總收益和總費用分別為12萬元和7萬元，此后分別逐年遞增2%和1%，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%，該房地產(chǎn)的價格為（ ）萬元。
A．100
B．42
C．63
D．77
答案：A
解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定比率遞增和遞減的公式分別求出折現(xiàn)后總收益和總費用，然后兩個結(jié)果相減得到房地產(chǎn)的價格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100萬元。
8．預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價格為（ �。┤f元。
A．225．00
B．237．50
C．381．25
D．395．83
答案：C
解析：根據(jù)收益年限為無限年的凈收益按一定數(shù)額遞增的公式：V=A/Y+b/Y2=18/8%+1/8%2=381.25萬元。
9．收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（ �。�
A．最佳用途和最佳規(guī)模
B．最佳約度
C．最佳規(guī)模和最佳約度
D．最佳用途
答案：C
解析：它揭示的是兩種投入產(chǎn)出關系：一種是在一種投入量變動而其他投入量固定的情況下的投入產(chǎn)出關系；另一種是在所有的投入量都變動的情況下的投入產(chǎn)出關系。
10．采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示（ �。�。
A．房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增
B．房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減
C．房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增
D．房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減
答案：A
解析：這是收益年限為無限年時的凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增的公式。
