綜合題

　　1.指錯題(下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分)。

　　浙江省××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)某工業(yè)用房拍賣底價評估報告

　　(封面、目錄、致委托方函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明略)

　　估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　北京市××法院(其他略)

　　二、估價方

　　單位名稱：(略)

　　法定代表人：(略)

　　單位地址：(略)

　　資質(zhì)等級：建設(shè)部房地產(chǎn)價格評估一級

　　三、估價對象

　　估價對象為浙江××A實業(yè)有限公司和浙江B有限公司所擁有的位于浙江省××縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的部分工業(yè)用房房地產(chǎn)。即建筑面積14108.05㎡的房屋所有權(quán)及相應(yīng)分?jǐn)偟?783.84㎡出讓國有土地使用權(quán)。估價對象的總體情況見表1。

　　估價對象界定 表1

　　(一)區(qū)位與環(huán)境

　　估價對象位于浙江省××縣×××鎮(zhèn)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)。××縣地處浙江省中部，北距杭州市約96km，東南界義烏，東北連諸暨，西南與蘭溪毗鄰，西北和建德、桐廬接壤，素有"文化之邦"、"書畫之鄉(xiāng)"之稱�？h城面積920k㎡，轄9鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，人口38萬。開發(fā)區(qū)位于××縣東部，西距××縣城約20km，東、西、南三面環(huán)山，并有大陳江流經(jīng)。大陳江沿岸為較開闊的地勢，自西南向東北緩傾，屬亞熱帶季風(fēng)氣候，溫和濕潤，四季分明。×××鎮(zhèn)1994年8月被省人民政府正式批準(zhǔn)為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)規(guī)劃總用地面積3.8k㎡，現(xiàn)在開發(fā)區(qū)已外擴到整個××縣。×××鎮(zhèn)緊靠浙贛鐵路和杭金衢高速公路，鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有××火車站及高速公路入口，交通便捷。鎮(zhèn)內(nèi)已建成道路框架12km，有大陳江流過，水資源十分豐富。開發(fā)區(qū)所需電力來自華東電網(wǎng)，鎮(zhèn)內(nèi)擁有110kV變電所兩座。該地區(qū)作為浙江省××經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一部分，將隨著整個××地區(qū)以及整個浙江省經(jīng)濟的高速發(fā)展，發(fā)揮出更大的經(jīng)濟潛力(參見附件一：估價對象位置示意圖，略)。

　　(二)權(quán)益狀況

　　估價對象包括兩塊宗地上的四幢房產(chǎn)(兩塊宗地相連)，產(chǎn)權(quán)分別由兩個單位擁有。

　　根據(jù)委托方提供的資料以及估價人員實地查勘、調(diào)查所獲取的資料，浙江××A實業(yè)有限公司取得了包括估價對象其中一塊土地在內(nèi)的《國有土地使用證》[浦國用(1996)字第××××號]，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為6041㎡，土地使用權(quán)年限為50年，土地使用權(quán)剩余年限為43年，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓(參見附件二：《國有土地使用證》復(fù)印件，略)。

　　在該宗地范圍內(nèi)，浙江××A實業(yè)有限公司還辦理了估價對象的車間和倉庫的房屋所有權(quán)登記(參見附件三：《××縣公有房屋所有權(quán)登記審核表》，略)，并由相關(guān)部門同意確權(quán)發(fā)證，登記表上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，房屋共兩幢，所有權(quán)面積合計8387.15㎡，房屋所有權(quán)證號[浦字第××××號];該公司還辦理了估價對象中綜合樓的房屋所有權(quán)登記(參見附件四：《××縣單位房屋所有權(quán)登記申請書》，略)，并由相關(guān)部門同意確權(quán)，申請書上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，房屋所有權(quán)面積為2487.05㎡，房屋用途為綜合樓，根據(jù)相關(guān)資料顯示(參見附件五：《浙江省金華市中級人民法院民事裁定書》[(2002)金中民執(zhí)字第×××號]復(fù)印件，略)，該房屋所有權(quán)證號為×××。

　　浙江B有限公司取得了包括估價對象另外一塊土地在內(nèi)的土地(參見附件六：《國有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件，略)，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)面積為4000㎡，土地使用權(quán)年限為50年，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓。在該宗地范圍內(nèi)，浙江B有限公司辦理了估價對象中宿舍樓的房屋所有權(quán)登記(參見附件七：《××縣城鎮(zhèn)公有房屋所有權(quán)登記申請表》復(fù)印件，略)，并由相關(guān)部門同意確權(quán)發(fā)證，登記表上記載房屋所有權(quán)性質(zhì)為股份制，房屋所有權(quán)面積為3233.85㎡，房屋所有權(quán)證號×××號，另外在房屋所有權(quán)證存根(參見附件八：《房屋所有權(quán)證存根》復(fù)印件，略)中登記了同樣的內(nèi)容。

　　根據(jù)委托方提供的資料，估價對象設(shè)定有他項權(quán)利：浙江B有限公司所擁有的建筑面積3233.85㎡的宿舍樓于1997年設(shè)定他項權(quán)利(參見附件九：《房屋他項權(quán)證》[浦字第×××號]復(fù)印件，略)，他項權(quán)利人為××投資公司，權(quán)利種類為抵押，權(quán)利價值為266.6萬元，權(quán)利存續(xù)期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項權(quán)利尚未注銷);浙江××A實業(yè)有限公司所擁有的建筑面積2304.85㎡的倉庫和6082.3㎡的車間于1997年設(shè)定他項權(quán)利(參見附件十：《房屋他項權(quán)證》[浦字第×××號]復(fù)印件，略)，他項權(quán)利人為××投資公司，權(quán)利種類為抵押，權(quán)利價值為734萬元，權(quán)利存續(xù)期限自1997年12月9日起至2000年12月9日止(此項權(quán)利尚未注銷)。

　　綜上所述，估價對象的權(quán)屬狀況如下：估價對象包括兩塊宗地上的四幢房產(chǎn)：宿舍樓、倉庫、車間、綜合樓。其中車間、倉庫、綜合樓由浙江×XA實業(yè)有限公司擁有，宿舍樓由浙江B有限公司擁有。四幢房產(chǎn)中有三幢(分別為宿舍樓、倉庫、車間)設(shè)定了抵押權(quán)。