經(jīng)營收入、利潤和稅金

    ㈠ 經(jīng)營收入

    經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時的貨幣收

    入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。銷售收入=銷售房屋面

    積×房屋銷售單價，出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價，

    自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報。經(jīng)營

    收入是按市場價格計算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品（房屋）只有

    在市場上被出售、出租或自我經(jīng)營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收

    益的有用的勞動成果。因此，經(jīng)營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量（完

    成投資額）更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。

    ㈡ 利潤

    利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的

    最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種

    直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售收入扣除經(jīng)營成本、期間費用和銷

    售稅金后的盈余部分，稱為投資者的經(jīng)營利潤（或稱盈利），這是房

    地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內(nèi)進行再分配。經(jīng)

    營利潤中的一部分由國家以稅收的方式無償征收，作為國家或地方

    的財政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基

    金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。根據(jù)財務核算與分析的需

    要，企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、利潤總額（又稱實現(xiàn)利潤）、稅后利

    潤和可分配利潤等四個層次。

    經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-經(jīng)營稅金及附加

    -土地增值稅

    經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

    銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入

    +配套設施銷售收入

    出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入

    期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用

    利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

    稅后利潤=利潤總額-所得稅

    可供分配利潤=稅后利潤-（法定盈余公積金+法定公益金

    +未分配利潤）

    ㈢ 稅金

    稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務的單位或個人征

    收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。

    稅收是國家憑借政治權力參與國民收入分配和再分配的一種方式，

    具有強制性、無償性和固定性的特點。稅收不僅是國家和地方政府

    獲得財政收入的主要渠道，也是國家或地方政府對各項經(jīng)濟活動進

    行宏觀調(diào)控的重要杠桿。

    目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：

    ⑴ 經(jīng)營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費

    附加，又稱"兩稅一費".營業(yè)稅是從應納稅房地產(chǎn)銷售或出租收

    入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應納

    稅銷售（出租）收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%.城市建設維護

    稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅

    額的7%和3%.

    ⑵ 城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)

    投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地

    等級、用途按占用面積征收；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應繳納

    的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地

    使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

    ⑵ 企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)

    開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應

    納稅所得額×稅率。應納稅所得額=實現(xiàn)利潤-允許扣除項目的金

    額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%.