2012年房估師經(jīng)營與管理輔導(dǎo)：靜態(tài)盈利實例1
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
靜態(tài)盈利能力指標計算實例
「例6-5」 某房地產(chǎn)開發(fā)商以5000萬元的價格獲得了一宗
占地面積為4000㎡的土地50年的使用權(quán)，建筑容積率為5.5，建
筑覆蓋率為60%，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14
層為塔樓（均為標準層），建造成本為3500元/㎡，專業(yè)人員費用為
建造成本預(yù)算的8%，行政性收費等其他費用為460萬元，管理費
為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用和其他費用之和的3.5%，
市場推廣費、銷售代理費和銷售稅費分別為銷售收入的0.5%、3.0%
和6.5%，預(yù)計建成后售價為12000元/㎡.項目開發(fā)周期為3年，
建設(shè)期為2年，地價于開始一次投入，建造成本、專業(yè)人員費用、
其他費用和管理費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為12%，按季
度計息，融資費用為貸款利息的10%.問項目總建筑面積、標準層
每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率分別是多少？
「解」
⑴ 項目總開發(fā)價值
①項目建筑面積：4000×5.5=22000（㎡）
②標準層每層建筑面積：
（22000-4000×60%×4）/10=1240（㎡）
③項目總銷售收入：22000×12000=26400（萬元）
④銷售稅費：26400×6.5%=1716（萬元）
⑤項目總開發(fā)價值：26400-1716=24684（萬元）
⑵ 項目總開發(fā)成本
①土地成本：5000萬元
②建造成本：22000×3500=7700（萬元）
③專業(yè)人員費用（建筑/結(jié)構(gòu)/造價/機電/監(jiān)理工程師等費用）：
7700×8%=616（萬元）
④其他費用：460萬元
⑤管理費：
（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（萬元）
⑥財務(wù)費用
⒈ 土地費用利息：
5000×[（1+12%/4）3×4-1]=2128.80（萬元）
⒉ 建造費用/專業(yè)人員費用/其他費用/管理費用利息：
（7700+616+460+482.16）×[（1+12%/4）（2/2）×4-1]
=1161.98（萬元）
⒊ 融資費用：
（2128.80+1161.98）×10%=329.08（萬元）
⒋ 財務(wù)費用總計：
2128.80+1161.98+329.08=3619.86（萬元）
⑦市場推廣及銷售代理費用：
26400×（0.5%+3.0%）=924（萬元）
⑧項目總開發(fā)成本：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924
=18802.02（萬元）
⑶ 開發(fā)商利潤：24684-18802.02=5881.98（萬元）
⑷ 成本利潤率：5881.98/18802.02×100%=31.28%
「例6-5」中，項目建成后出售或在建設(shè)過程中就開始預(yù)售，
這只是在房地產(chǎn)市場上投資和使用需求旺盛時的情況，在市場較為
平穩(wěn)的條件下，開發(fā)商常常將開發(fā)建設(shè)完畢后的項目出租經(jīng)營，此
時項目就變?yōu)殚_發(fā)商的長期投資。在這種情況下通過計算開發(fā)商成
本利潤率對項目進行初步經(jīng)濟評價時，總開發(fā)價值和總開發(fā)成本的
計算應(yīng)有一些變化出更�！咐�6-6」就反映了這些變化。
「例6-6」 某開發(fā)商在一個中等城市以425萬元的價格購買
了一塊寫字樓用地50年用權(quán)。該地塊規(guī)劃允許建筑面積為4500㎡，有效面積系數(shù)為0.85.開發(fā)商通過市場研究了解到當(dāng)前該地區(qū)
中檔寫字樓的年凈租金收入為450元/㎡，銀行同意提供的貸款利
率為15%的基礎(chǔ)利率上浮2百分點，按季度付息，融資費用為貸款
利息的10%.開發(fā)商的造價工程師估算的中檔寫字樓的建造成本為
1000元/㎡，專業(yè)人員費用為建造成本的12.5%，行政性收費等其
他費用為60萬元，管理費為土地成本、建造成本、專業(yè)人員費用
和其他費用之和的3.0%，市場推廣及出租代理費為年凈租金收入
的20%，當(dāng)前房地產(chǎn)的長期投資收益率為9.5%.項目開發(fā)周期為
18個月，建設(shè)期為12個月，試通過計算開發(fā)商成本利潤率，對該
項目進行初步評估。
「解」
⑴ 項目總開發(fā)價值
①項目可出租建筑面積：4500×0.85=3825（㎡）
②項目每年凈租金收入：3825×450=172.125（萬元）
③項目總開發(fā)價值：
P=172.125×（P/A，9.5%，48.5）=1789.63（萬元）
⑵ 項目總開發(fā)成本
①土地成本：425萬元
②建造成本：4500×1000=450（萬元）
③專業(yè)人員費用（建筑/結(jié)構(gòu)/造價/機電/監(jiān)理工程師等費用）：
450×12.5%=56.25（萬元）
④其他費用：60萬元
⑤管理費：（425+450+56.25+60）×3.0%=29.74（萬元）
⑥財務(wù)費用
⒈ 土地費用利息：
425×[（1+17%/4）1.5×4-1]=120.56（萬元）
⒉ 建造費用/專業(yè)人員費用/其他費用/管理費用利息：
（450+56.25+60+29.74）×[（1+17%/4）0.5×4-1]
=51.74（萬元）
⒊ 融資費用：（120.56+51.74）×10%=17.23（萬元）
⒋ 財務(wù)費用總計：120.56+51.74+17.23=189.53（萬元）
⑦市場推廣及出租代理費：172.125×20%=34.43（萬元）
⑧項目開發(fā)成本總計：
425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43
=1241.35（萬元）
⑶ 開發(fā)商利潤：1789.63-1241.35=548.28（萬元）
⑷ 開發(fā)商成本利潤率為：
548.28/1241.35×100%=44.17%
應(yīng)當(dāng)指出的是，當(dāng)項目建成后用于出租經(jīng)營時，由于經(jīng)營期限很
大，計算開發(fā)商成本利潤率就顯得意義不大，因為開發(fā)商成本利潤
率中沒有考慮經(jīng)營期限的因素。此時可通過計算項目投資動態(tài)盈利
能力指標，來評價項目的經(jīng)濟可行性。
