三、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定過程

    如前所述，確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是要確定估價(jià)對象房地

    產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，

    首先要明確估價(jià)對象的價(jià)格內(nèi)涵，其次要確定其價(jià)格形成的過程，

    然后再確定估價(jià)的測算過程和需要采用的估價(jià)方法。

    例如，在進(jìn)行保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評估時(shí)，

    應(yīng)把握保險(xiǎn)標(biāo)的房地產(chǎn)在保險(xiǎn)事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時(shí)的估價(jià)技

    術(shù)路線就是：先對保險(xiǎn)事故發(fā)生前的估價(jià)對象進(jìn)行估價(jià)，再對保險(xiǎn)

    事故發(fā)生后的估價(jià)對象估價(jià)，兩個(gè)估價(jià)結(jié)果的差額就是保險(xiǎn)事故發(fā)

    生后的損失價(jià)值。

    再以第三章「案例3-2」的情況為例，該案例是要確定一大批

    直管公房的出售基準(zhǔn)價(jià)格，采取的估價(jià)技術(shù)路線是：先明確價(jià)格內(nèi)

    涵，是考慮成新折扣的房屋重置價(jià)加上基準(zhǔn)地價(jià)，并且是選取一類

    具有相同地段、相同建筑結(jié)構(gòu)、相同建設(shè)年代的房屋，確定該類房

    屋的平均價(jià)格作為這一類房屋的基準(zhǔn)售價(jià)，然后在選用成本法和基

    準(zhǔn)地價(jià)修正法分別估算建筑物價(jià)格和地價(jià)，最終確定房屋的基準(zhǔn)售

    價(jià)。

    一些簡單明確的房地產(chǎn)估價(jià)往往比較容易確定估價(jià)技術(shù)路線，

    確定估價(jià)技術(shù)路線的過程通常可以簡化為選擇確定估價(jià)方法。而一

    些比較復(fù)雜的房地產(chǎn)估價(jià)則要先明確價(jià)格內(nèi)涵、價(jià)格形成過程，再

    據(jù)此理清思路，定下估價(jià)技術(shù)路線。

    10

    第第二二章章 各各種種目目的的的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)

    考試目的

    本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價(jià)目

    的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設(shè)前提，

    房地產(chǎn)價(jià)值類型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)

    值類型和估價(jià)前提與房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間

    的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的掌握程

    度。

    考試基本要求

    掌握：房地產(chǎn)估價(jià)的兩類主要假設(shè)前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格

    評估，房屋租賃價(jià)格評估，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，

    城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)。

    熟悉：房地產(chǎn)估價(jià)目的與房地產(chǎn)估價(jià)假設(shè)前提之間的關(guān)

    系，房地產(chǎn)估價(jià)目的對房地產(chǎn)交換價(jià)值的規(guī)定作

    用，國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格評估，房地產(chǎn)保險(xiǎn)估

    價(jià)，房地產(chǎn)課稅估價(jià)，征地估價(jià)，房地產(chǎn)拍賣保留

    價(jià)評估。

    了解：拆遷集體土地房屋估價(jià)，房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)，

    房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)

    估價(jià)，房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評估的特點(diǎn)及內(nèi)容。