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    房地產估價目的，即房地產估價報告的期望用途，指的是委托

    人為了什么需要而聘請估價機構估價。

    房地產估價時需要根據估價目的來決定在估價時采取何種估價

    假設前提和何種價格類型。

    估價假設前提主要有兩類，一類是最高最佳使用前提，一類是

    持續(xù)使用前提。最高最佳使用前提是假設估價對象在法律上許可、

    技術上可能、經濟上可行的情況下以價值達到最大的一種最可能的

    使用方式被使用，估價時按這樣的使用方式評估其價格。

    相對于最高最佳使用前提著重強調估價對象本身發(fā)揮最高最佳

    效用，持續(xù)使用前提則更多地考慮估價對象對于一個持續(xù)經營的企

    業(yè)整體能夠發(fā)揮最大的效用，也就是說，當一個企業(yè)采取持續(xù)經營

    的方式可以發(fā)揮其整體最大效用時，我們對該企業(yè)的組成部分（例如

    房地產）按照其目前的使用方式評估其價格。這時，僅就估價對象本

    身而言，可能并沒有發(fā)揮最大的效用，但它能使企業(yè)整體經營發(fā)揮

    最大的效用。

    價格類型則有市場價值、投資價值、保險價值、課稅價值等。

    一種類型的價格通常只會有一種估價前提。

    各種類型的價值是房地產在各種情況下所體現的交換價值，也

    可以說是房地產的權利在受到一定約束或有一定缺損情況下的交換

    價值。不同估價前提和不同價格類型則是對房地產交換價值實現形

    式的約束。

    由于估價前提和價格類型是由估價目的決定的，所以估價目的

    實際上也就規(guī)定了房地產交換價值的實現形式，或者說，不同估價

    目的使得同一房地產會有不同的交換價值。

    在考慮房地產估價目的時，首先要掌握與這種目的相關的法律

    規(guī)定，其次要把握這種目的的估價所適用的價值標準。

    第一節(jié) 國有土地使用權出讓價格評估

    一、國有土地使用權出讓價格評估的法律規(guī)定

    ㈠ 取得國有土地使用權，必須交納土地有償使用費等費用

    《土地管理法》第五十五條規(guī)定：“以出讓等有償使用方式取

    得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規(guī)定的標準和辦法，繳

    納土地出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。“

    ㈡ 出讓方式及價格管理

    《城市房地產管理法》第十二條第一款規(guī)定：“土地使用權出

    讓，可以采用拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。“這是對土地使用

    權出讓方式的規(guī)定。

    拍賣方式是國有土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符

    合條件的土地使用權有意受讓方，就其出讓土地使用權公開叫價競

    投，按“價高者得”的原則確定土地使用權出讓價格的方式。

    招標方式是在指定的期限內，由符合條件的單位或個人以書面

    投標形式，競投某宗地土地使用權，由招標人根據一定的要求擇優(yōu)

    確定土地使用者，確定土地使用權價格的方式。

    協(xié)議方式是土地使用權有意受讓方直接和國有土地所有者代表

    就有償使用土地進行一對一的協(xié)商，確定土地使用權出讓金等有關