㈠ 房地產實物狀況因素分析

    估價對象于1999年9月通過出讓方式取得土地使用權，2001

    年年初拆遷完畢，同年年中完成三通一平，××廣場項目由市建×

    公司承建，2002年1月破土動工，2002年12月28日主體封頂，

    2003年1-4月完成1～6層水電風氣管線安裝，5月起進入全面裝

    修階段，預計2003年9月中旬1～6層可先期投入使用，全部裝

    修工程于2003年12月31日前結束，屆時整棟大樓正式投入營運。

    估價對象具有最通透實用的平面布置，建成后將是市中心最大規(guī)模

    的購物中心之一。

    ××廣場外部柱面用鏡面不銹鋼，其余外部飾面用進口復式鋁

    合板玻璃幕墻（大部分為象牙色，部分為淺紫羅蘭色，玻璃幕墻產自

    日本，鋁板產自法國，裝飾帶、百頁窗產自臺灣），大理石貼面；室

    內地面為人造大理石；石膏板隔板；隔刪式鋁合金、硅鈣板吊頂；

    不銹鋼卷簾門。

    設備配置情況如下：

    電梯：韓國LG電梯，其中客梯5部，貨梯4部，扶梯32部；

    空調：韓國LG中央空調系統(tǒng)；

    消防：智能化自動噴淋及火災報警系統(tǒng)；

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    防盜保安系統(tǒng)：多媒體智能報警系統(tǒng)，TA4緊急廣播及背景音

    樂系統(tǒng)；

    通訊系統(tǒng)：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，預留電話線路、插座；

    物業(yè)管理：樓宇自動化管理系統(tǒng)；

    備用電源：美國康明斯大功率發(fā)電機組。

    ㈡ 區(qū)位狀況因素分析

    估價對象位于C市鹽市口青年路北側，距鹽市口和署襪街約

    50米遠，臨街寬度為110米；目前青年路和交通巷道路改造計劃

    已實施，改造后交通更方便；青年路現為中南地區(qū)服裝、鞋類和小

    商品批發(fā)市場，為C市商業(yè)黃金口岸。

    ㈢ 市場背景分析：（略）

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估價方法選用

    根據估價對象的具體情況和估價目的，本報告采用收益法和成

    本法分別進行估價。

    ㈥ 估價測算過程

    ⑴ 收益法

    具體采用報酬資本化法進行測算。通過將估價對象未來各期的

    正常凈收益，用適當報酬率折算到估價時點上的現值，確定為估價

    對象價格的一種估價方法。

    ① 求取理論預期收益

    假設估價對象在2003年12月31日營運時即達到穩(wěn)定租用狀

    態(tài)，則估價對象在未來5年內的現金流預測如下（單位：萬元）：