「案例2-5」 分析

    ㈠ 根據(jù)規(guī)范要求，房地產(chǎn)保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失評(píng)估，“宜

    估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損失價(jià)值“。報(bào)告中按估價(jià)對(duì)象已不可

    修復(fù)進(jìn)行計(jì)算，但在估價(jià)方法選用時(shí)缺少相應(yīng)的說(shuō)明。

    ㈡ 不可修復(fù)房地產(chǎn)損失價(jià)值評(píng)估，要特別注意扣減房地產(chǎn)受

    損后的殘余價(jià)值。此部分價(jià)值一般較低，很容易被忽略。

    ㈢ 委托人要求對(duì)火災(zāi)損失進(jìn)行評(píng)估，并未明確僅僅是直接損

    失還是包括間接損失。報(bào)告僅對(duì)直接損失進(jìn)行評(píng)估，但缺少相應(yīng)的

    說(shuō)明。進(jìn)行此類估價(jià)時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)要求委托人明確估價(jià)范圍，或

    根據(jù)保險(xiǎn)合同確定估價(jià)范圍并在報(bào)告中予以說(shuō)明。

    ㈣ 報(bào)告中計(jì)算成新率時(shí)，加權(quán)系數(shù)、完損等級(jí)評(píng)定系數(shù)、綜

    合判定系數(shù)的確定沒(méi)有依據(jù)，計(jì)算房?jī)r(jià)時(shí)各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)的確定亦存

    在同樣問(wèn)題。

    第六節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價(jià)

    房地產(chǎn)課稅估價(jià)，目的是為了保證國(guó)家稅收公平合理。為了避

    免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機(jī)關(guān)課稅不公平，雙方都要求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)

    值進(jìn)行評(píng)估。為了做好房地產(chǎn)課稅評(píng)估工作，作為房地產(chǎn)估價(jià)人員

    必須全面準(zhǔn)確了解中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種名稱、納稅人含義、課稅

    對(duì)象和征收范圍、課稅依據(jù)、稅率水平、減稅、免稅對(duì)象。特別要

    求注意適用稅額和應(yīng)納稅額計(jì)算公式，應(yīng)扣除項(xiàng)目和其他有關(guān)規(guī)定。

    如違反以上規(guī)定進(jìn)行估價(jià)，其估價(jià)報(bào)告將不具備法律效力，其結(jié)論

    更不能作為課稅依據(jù)。因此，課稅估價(jià)的技術(shù)路線和方法必須嚴(yán)格

    按中國(guó)現(xiàn)有的稅法中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

    根據(jù)中共“十六大”報(bào)告的精神，中國(guó)在條件成熟時(shí)將開(kāi)征統(tǒng)

    一規(guī)范的物業(yè)稅。房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)關(guān)注有關(guān)的最新法律法規(guī)。

    一、房產(chǎn)稅估價(jià)

    對(duì)于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。租金收入是房

    屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收

    入。

    二、土地增值稅估價(jià)

    土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值

    額。

    土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計(jì)稅

    依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除

    項(xiàng)目金額后的余額。