「案例2-6」 分析

    本報告不足之處是：

    ㈠ 報告中個別用詞欠準確，如估價目的表述中“征收”和“課”

    為同義詞，故僅說“課稅”即可，不必說“征收課稅”，或者，當

    交易中需要收取其他費用時，可改為“征費課稅”。

    ㈡ 表1在列舉可比實例時，沒有指明每個可比實例的結(jié)構(gòu)層

    數(shù)和可比實例所處的樓層。而結(jié)構(gòu)樓層不同則造價會不同，進而影

    響交易價格，所處樓層不同，交易價格也會有差異。這些都應在個

    別因素中考慮，而本報告未考慮個別因素修正。

    ㈢ 可比實例的結(jié)構(gòu)形式應與估價對象相同，估價對象為磚混

    結(jié)構(gòu)，可比實例也應選磚混結(jié)構(gòu)，當然，如果當?shù)氐目蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅

    造價與磚混結(jié)構(gòu)基本相同，選擇框架結(jié)構(gòu)作可比實例也可以，但要

    加以說明。

    ㈣ 估價報告應用有效期應從估價報告完成之日起算，而不是

    從估價時點起算。

    ㈤ 估價結(jié)果沒有大寫金額。

    隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進

    行相應的修訂，有關(guān)征地補償?shù)囊?guī)定也會做出相應的調(diào)整，估價師

    應關(guān)注這些規(guī)定的調(diào)整，及時學習新的法律法規(guī)，并按新規(guī)定進行

    估價。

    第七節(jié) 征地和房屋拆遷補償估價

    一、征地和房屋拆遷補償估價的特點

    征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地

    的過程中，對被征用土地的補償價格進行的評估。

    城市房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價），是指為確定被拆遷房

    屋貨幣補償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，

    對其房地產(chǎn)市場價格進行的評估。

    征地估價應依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當?shù)刂贫?/p>

    的實施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進行。

    城市房屋拆遷估價應依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理

    法》、《城市房屋拆遷管理條例》及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和《城市

    房屋拆遷估價指導意見》進行。

    征地和城市房屋拆遷補償估價，是政策性、群眾性很強的一項

    估價工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個城

    市均制定有實施細則，詳細規(guī)定了補償?shù)姆秶�、補償標準、補償方

    式等。估價師在從事此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)

    和政策以及當?shù)卣�府的有關(guān)規(guī)定，更要準確界定被拆遷房屋及其所

    占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出被各方當事人所接受的估價結(jié)果。這

    就要求每位估價師不但要深刻領(lǐng)會、嚴格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法規(guī)，

    更要具備嫻熟的估價技巧和良好的職業(yè)道德。