「案例2-13」

    北京市××花園借款項目評估報告

    評估報告摘要

    一、借款企業(yè)資信評估

    北京××房地產(chǎn)股份有限公司為上市公司，是經(jīng)建設部審批認

    定的具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

    公司2003年9月末資產(chǎn)總額120890.04萬元，負債總額

    52546.35萬元，所有者權益總額68343.69萬元，股本總額

    17320.00萬元。通過資產(chǎn)負債表、盈利能力及資產(chǎn)運用效率、現(xiàn)

    金流量的分析，得出以下結論：企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢，自

    身積累增加，對負債的依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能

    力和償債能力。

    截至2003年10月30日，該公司在各銀行無借款余額。企業(yè)

    無不良信用記錄。目前尚無有關機構對其進行過資信評級。

    二、項目概況

    項目由北京××房地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)建設。位于西三環(huán)與

    西四環(huán)之間，距西三環(huán)紫竹橋約1000米，距西四環(huán)四季青橋約

    1200米。在車道溝橋西南側，昆玉河西岸，東臨昆玉河畔市政綠

    化帶，南靠彰化路，西接曙光花園望山園，北鄰紫竹院路。規(guī)劃占

    107

    地面積65519.36㎡，規(guī)劃總建筑面積166196.72㎡，地上建筑

    面積138967.72㎡，地下建筑面積27229.00㎡，總體布局由5

    棟住宅弧形板樓、高檔會所及整體地下車庫組成。2#、3#、4#、

    5#、6#樓為住宅，地下2層，地上14～17層。7#樓為配套公

    建（會所），地下2層，地上2層。5棟住宅樓基底圍合范圍內(nèi)為地

    下車庫，地下1層。

    從目前項目的進展情況和已獲得的各項開發(fā)建設手續(xù)分析，項

    目的開發(fā)建設具有合法有效性。項目規(guī)劃建設的高檔住宅小區(qū)較好

    地體現(xiàn)了最高最佳使用原則，具有可實施性。

    項目周邊各項市政設施齊備。包括本項目在內(nèi)的曙光花園的開

    發(fā)建設對改善該地區(qū)的環(huán)境狀況起到了積極的作用。

    三項目市場分析

    北京西部地區(qū)繼亞運村、CBD之后，成為京城樓市又一后起之

    秀，也是近兩年北京樓價漲幅最大的區(qū)位。

    項目定位為純居住高檔國際生活社區(qū)。

    本項目有區(qū)位價值優(yōu)勢、建筑價值優(yōu)勢、觀景價值優(yōu)勢、園林

    價值優(yōu)勢及開發(fā)商前景優(yōu)勢。但是其附近競爭性項目較多，周邊樓

    盤開發(fā)情況對其有直接的影響，與曙光花園望山園未完全獨立，以

    及作為上市公司會面臨年底現(xiàn)金回流的壓力等不得因素。

    四、項目資金來源

    項目總投資為91508萬元，其中：⑴項目單位自籌資金30000

    萬元，由募集資金20000萬元及非募集資金10000萬元組成，占

    總投資的32.78%；⑵申請銀行借款17000萬元，占總投資的

    18.58%；⑶售樓回款44508.10萬元，占總投資的48.64%.其中

    企業(yè)自籌資金已基本到位。

    五、項目進度與資金運用

    該項目目前為在建工程，2#、3#、5#、6#號樓主體基本完

    成，正在進行內(nèi)部裝飾及安裝工程施工；7#號樓（會所）地下結構部

    分完工；地下車庫結構部分完工；小區(qū)管網(wǎng)等配套工程施工中。預

    計住宅樓于2004年2月竣工，會所、地下車庫、小區(qū)配套及園林

    綠化工程于2004年6月30日完工。

    項目在同一時期的資金來源大于資金運用并有盈余，完全可以

    滿足工程進度對資金需求的剛度和強度要求，能夠達到資金平衡。

    項目成功的關鍵問題是能否按期得到××銀行貸款、項目能否按期

    完工和能否按計劃銷售回款。

    六、財務指標

    ⑴ 項目靜態(tài)財務評價指標

    ①總投資收益率：15.08%；總投資年均收益率：6.03%；

    ②總投資凈收益率：11.02%；總投資年均凈收益率：4.41%；

    ③自有資金凈收益率：45.99%；自有資金年均收益率：

    18.40%；

    ④自有資金凈收益率：33.60%；自有資金年均凈收益率：

    13.44%.

    ⑤項目借款償還期為7個月，借款本息用銷售回款償還，償還

    銀行借款本息是有保證的，詳見附表7——資金來源與運用表。

    ⑵ 動態(tài)財務評價指標

    ①全投資財務內(nèi)部收益率（FIRR，按季度計算）：稅前為7.25%，

    稅后為5.47%，均高于銀行貸款利率，項目可行。

    ②全投資財務收益凈現(xiàn)值（NPV，按季度計算）：季度基準貼現(xiàn)

    率取i=3%，稅前為6445.50萬元，稅后為3629.1萬元，均大于

    0，因此項目可行。

    本項目的財務效益指標良好，償還銀行借款本息有保證，能令

    項目的投資方有很好的超額回報，項目實施方案可行。