七、不確定性分析

    采用靜態(tài)分析，項目盈虧平衡點為89.74%，銷售均價（住宅）

    保本點為6640元/㎡，銷售面積保本點為143115㎡.采用動態(tài)分

    析，盈虧平衡點分別為[即稅后FNPV等于零時的值，I=3%（季）]：

    住宅銷售價格：6710元/㎡（會所及地下車庫銷售價格保持12000

    元/㎡及115200元/個不變），住宅銷售面積：122500㎡（會所銷售

    面積和地下車庫銷售車位保持5461㎡及550個不變）。從上述指

    標可以看出，本項目銷售單價及銷售面積均有一定的寬容度，有較

    大的抗風險能力。

    對開發(fā)建設投資和銷售收入兩個主要因素進行敏感性分析。項

    目兩個因素分別變化時，銷售收入變動較為敏感，當開發(fā)投資和銷

    售收入中單個因素在一定的范圍內向不利方向發(fā)生變化，項目均有

    一定的寬容度，但對銷售收入向不利方向發(fā)生變化，項目表現(xiàn)出較

    強的敏感性，抗風險能力大大降低。

    八、借款風險評估

    項目存貨比率為39.75%.本項目最大風險是樓盤能否按照測

    算比例實現(xiàn)項目前期預售。

    九、結論與建議

    項目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質完工，按計劃銷

    售，將具有較強的市場競爭力和抗風險能力。本項目自籌資金部分

    已落實到位，從分析測算來看，本項目財務效益較好，償還借款本

    息有保證，項目在規(guī)劃設計、市場定位等方面符合市場需求，如輔

    之完善的市場營銷計劃和有效的項目管理，項目籌資方案可行。

    由于項目在市場銷售方面存在一定程度風險，應對項目資金專

    款專用，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。

    開發(fā)商應結合北京市場消費者心理、特別是高檔物業(yè)消費對象

    的時尚需求，按照承諾的規(guī)劃設計方案盡快完成景觀及庭院詳細設

    計及施工；應加強市場營銷管理，從市場定位，廣告推廣，銷售等

    環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時加強項目開發(fā)成本控制及管理，

    以確保項目資金的正常周轉。

    第一章 借款企業(yè)資信評估

    一、借款企業(yè)簡介

    ㈠ 公司名稱：

    中文名稱：北京××房地產(chǎn)股份有限公司

    ㈡ 公司法定代表人：××

    ㈢ 注冊資本：17320萬元

    ㈣ 企業(yè)類型：股份有限公司（上市）

    ㈤ 公司注冊及辦公地址：

    北京市東城區(qū)××大街××號

    ㈥ 經(jīng)營范圍：

    房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等

    ㈦ 營業(yè)期限：自199×年×月×日至長期

    ㈧ 成立日期：199×年×月×日

    ㈨ 公司股票上市交易所：上海證券交易所

    股票簡稱：×× 股票代碼：660××

    ㈩ 其他有關資料：

    企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：××

    稅務登記證號碼：地稅××

    國稅××

    公司聘請的會計師事務所：××會計師事務所有限責任公司