第三節(jié) 商品房銷售管理

　　一、商品房預(yù)售的概念(熟悉)

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可。建設(shè)部第131號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售管理的有關(guān)問題進(jìn)一步作了細(xì)化。

　　例題：(　)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價(jià)款的行為。

　　A、商品房銷售

　　B.商品房預(yù)售

　　C.商品房轉(zhuǎn)讓

　　D.商品房買賣

　　答案：B

　　解析：這是商品房預(yù)售的概念。

　　二、商品房預(yù)售的條件(掌握)

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

　　(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　例題：商品房預(yù)售的條件包括(　)

　　A、取得土地使用權(quán)證書

　　B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　C.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

　　D.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期E、取得《商品房預(yù)售許可證》

　　答案：ABDE

　　解析：C項(xiàng)“按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”是錯(cuò)誤的，應(yīng)在25%以上。

　　三、商品房預(yù)售許可

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向求購人出示《商品房預(yù)售許可證》。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)向城市，縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：

　　(1)商品房預(yù)售許可申請書;

　　(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

　　(3)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證

　　(4)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

　　(5)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明

　　(6)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、面積竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售分層平面圖。

　　例題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得(　)方能預(yù)售商品房。

　　A.《商品房銷售許可證》

　　B.《商品房預(yù)售許可證》

　　C.《商品房經(jīng)營許可證》

　　D.《商品房買賣許可證》

　　答案：B