第1講　房地產(chǎn)業(yè)
一、內(nèi)容提要：
1、房地產(chǎn)業(yè)概述
2、城市住房制度改革
3、城市土地使用制度改革
4、房地產(chǎn)法制建設(shè)
二、考試目的
本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)業(yè)的概念、行業(yè)細(xì)分和房地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)行法規(guī)體系等基本知識的掌握程度。
三、考試基本要求
1、掌握房地產(chǎn)業(yè)的概念和行業(yè)細(xì)分，房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系。
2、熟悉房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用，城鎮(zhèn)住房制度改革，城市土地使用制度改革。
3、了解房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革。
四、內(nèi)容輔導(dǎo)：
第一節(jié)房地產(chǎn)業(yè)概述
一、房地產(chǎn)業(yè)的基本概念（掌握）
　　房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動性和風(fēng)險性的產(chǎn)業(yè)。
房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。它們之間的主要區(qū)別是：①建筑業(yè)的產(chǎn)品是建筑物，具有物質(zhì)屬性；而房地產(chǎn)的產(chǎn)品既體現(xiàn)物質(zhì)屬性，又體現(xiàn)法律屬性，其落腳點在房地產(chǎn)權(quán)屬。②建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方；房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和建設(shè)任務(wù)的發(fā)包者；建筑業(yè)是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建設(shè)的生產(chǎn)任務(wù)。

例題：房地產(chǎn)業(yè)屬于（）。
A、第一產(chǎn)業(yè)
B．第二產(chǎn)業(yè)
C．第三產(chǎn)業(yè)
D．第四產(chǎn)業(yè)
答案：C
解析：由于房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營，管理、服務(wù)的行業(yè)，所以它屬于第三產(chǎn)業(yè)，因此，應(yīng)選C。
房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等。其中，又將房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。

例題1：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。( ) （2004年試題）
答案：√
解析：房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。
例題2：房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為（）。
A、房地產(chǎn)咨詢
B．房地產(chǎn)估價
C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)
D．房地產(chǎn)管理
E、物業(yè)管理
答案：ABCE
解析：房地產(chǎn)管理是一種管理行為，不是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

1、房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)
房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)投資開發(fā)需要土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等諸多方面。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報率高、風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。
2、房地產(chǎn)咨詢業(yè)
房地產(chǎn)咨詢是指為有關(guān)房地產(chǎn)活動的當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動，現(xiàn)實中的具體業(yè)務(wù)有接受當(dāng)事人的委托進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。
3、房地產(chǎn)估價業(yè)
房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運用科學(xué)的估價方法，在對影響房地產(chǎn)價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在特定時點的價值進(jìn)行測算和判定的活動。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動。目前主要業(yè)務(wù)是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣；不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃等業(yè)務(wù)。

例題：（）是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
A、房地產(chǎn)投資開發(fā)
B．房地產(chǎn)咨詢業(yè)
C．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)
D．物業(yè)管理業(yè)
答案：A
解析：房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)具有資金量大、回報率高，風(fēng)險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。

5、物業(yè)管理業(yè) 來源：www.examda.com
　　物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理是一種經(jīng)營型、企業(yè)化的管理，通過質(zhì)價相符的有償服務(wù)和一業(yè)為主、多種經(jīng)營，來實現(xiàn)獨立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我完善。
　　物業(yè)管理是伴隨著現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)體制的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來的一個行業(yè)，并且是通過對計劃經(jīng)濟(jì)體制下傳統(tǒng)的房屋管理體制的不斷改革替代而最終確立的物業(yè)管理新體制。
　　中國傳統(tǒng)的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進(jìn)行管理的一種體制，具有如下幾個重要特征：①管理者為政府職能部門，如市、區(qū)房管局和基層單位房管所、管養(yǎng)段；②管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)；③管理對象是國有房產(chǎn)(或其他直管公房)，一般情況下，由房管部門統(tǒng)一管理；④管理手段基本上為行政手段，經(jīng)費主要來源于低租金和國家的財政補貼，管理服務(wù)是無償提供的，是福利型的管理；⑤業(yè)主和用戶只能被動接受管理，別無選擇；⑥管理內(nèi)容單一，一般只限于對房屋及附屬設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，管理效果不好，物業(yè)壽命縮短，社會財富浪費。
　　傳統(tǒng)的房屋管理是福利型住房制度的一種自然延伸。隨著房地產(chǎn)市場體系的不斷完善，人們在關(guān)心房價和質(zhì)量之后，第三大關(guān)心的問題就是物業(yè)管理。

例題：中國傳統(tǒng)的房屋管理的特征包括（）。
A、管理者為政府職能部門
B．管理者是個人 來源：www.examda.com
C．管理對象是所有房產(chǎn)
D．管理單位并非企業(yè)，而屬于事業(yè)性質(zhì)E、業(yè)主和用戶只能被動接受管理，別無選擇
答案：ADE
解析：中國傳統(tǒng)的房屋管理的特征中，管理者為政府職能部門，不是個人；管理對象僅是國有房產(chǎn)，不是所有房產(chǎn)。