退房后萬(wàn)元定金被“拗特”

　　二套房首付比例提高 買家資金短缺

　　“二套房貸首付比例上調(diào)，付不出首付不是我的錯(cuò)，不能算我違約！”眼看1萬(wàn)元定金要不回來(lái)，買家又急又委屈。多名房地產(chǎn)領(lǐng)域的律師對(duì)此說(shuō)法不一。有人認(rèn)為，這屬于法律中的情勢(shì)變更，應(yīng)當(dāng)退定金；也有人認(rèn)為，買房者應(yīng)當(dāng)預(yù)判并承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)，從而承擔(dān)違約責(zé)任。

　　上周一在昆山市昆太路一處新開(kāi)盤的樓盤看中了一套43平方米的房子，總價(jià)近52萬(wàn)元。她支付了1萬(wàn)元定金，并約定過(guò)兩天簽合同。上周四，國(guó)務(wù)院發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策，規(guī)定貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%.而趙小姐本人在上海市區(qū)買過(guò)一套房，因此當(dāng)她前天去售樓處簽合同時(shí)，對(duì)方表示，政策變了，首付要5成。趙小姐拿不出那么多錢，希望退房。開(kāi)發(fā)商稱，籌不到錢可以晚一兩個(gè)月，但若要退房，則算她違約，不退定金。

　　某律師事務(wù)所律師認(rèn)為，從公平合理的角度來(lái)說(shuō)，國(guó)家政策調(diào)控是一種特殊變化，可以認(rèn)為是合同法中的情勢(shì)變更，并非購(gòu)房者本人故意，屬于客觀上的履行不能，應(yīng)當(dāng)解除合同并退還定金。而新華律師事務(wù)所的連晏杰律師則表示，從公平角度來(lái)講，應(yīng)當(dāng)解除合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任；但從法理上講，不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)為是情勢(shì)變更，他更傾向于買方要承擔(dān)政策風(fēng)險(xiǎn)，所以從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不退定金也沒(méi)有錯(cuò)，趙小姐需要承擔(dān)違約責(zé)任。力帆律師事務(wù)所的龍陳律師也認(rèn)為，政策風(fēng)險(xiǎn)不屬于不可抗力范圍內(nèi)，理性的購(gòu)房者在交易過(guò)程中，對(duì)可能存在的政策風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)具備一定的預(yù)判能力。