“不能全款的麻煩出去吧。”昨日（4月12日），在北京姚家園青年路115號國美第一城社區(qū)的某棟樓里，戶主老王對著屋內(nèi)的一群人揮手說道。

　　這并不是什么沙龍，只是一個二手房交易現(xiàn)場。老王的一套96平方米的房子，上午掛出出售信息，兩個小時后，中介、看房者共20多人一窩蜂地涌進了家門。最終這套起價255萬的二手房，被拍到280萬并全款成交，突破了2.9萬/平方米。

　　這種近乎瘋狂的事例最近在北京城內(nèi)比比皆是，來自中原地產(chǎn)的消息顯示，3月份以來的北京二手房市場一片火熱，房價“跳漲”，定金上漲3倍，更有來自7成的違約是因為房主跳價。

　　地鐵帶動二手房漲價

　　伴隨著整個房地產(chǎn)市場的火熱，北京的二手房市場在4月份迎來了歷史價格最高點。

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京商品房的價格已經(jīng)達到了23120元/平方米，相比2009年同期上漲了近96.6%.而二手房的價格也達到了歷史最高點。

　　其中，4月上旬總成交量達到了8310套，總面積為740777平方米，單套平均面積達到了89.2平方米，總價達到了135萬。

　　除了受地王拉動、北京CBD東擴等利好因素影響外，新的軌道交通規(guī)劃也使得沿線的二手房市場呈火熱態(tài)勢。來自我愛我家社區(qū)專家胡美娜提供的數(shù)據(jù)顯示，目前朝青板塊以國美第一城為代表的中高檔二手商品房，平均價位在26000元～30000元/平方米。而金融街附近的6號線站點如四道口站、甘家口商場站、展覽路站等區(qū)域的二手房價格已達到38000元～45000元/平方米。

　　二手房價跳漲10%

　　“附近的華紡易城、潤楓水尚屬于高檔樓盤，交易均價已經(jīng)破三萬。”周邊的我愛我家置業(yè)顧問李江（匿名）告訴記者。

　　每經(jīng)記者在我愛我家的資料庫里發(fā)現(xiàn)，上述一套130平方米的三居在4月5日掛售價為300萬，到現(xiàn)在僅僅才一個星期，房主的底價就調(diào)高了30萬，而且在電話中，每經(jīng)記者以全款支付為由要求房主適當(dāng)降價，都遭到拒絕。

　　李江表示，現(xiàn)在已經(jīng)完全由“房子找業(yè)主”變成了“業(yè)主找房子”，當(dāng)前的交易價格普遍高出初始出售價格約1000元～2000元/平方米。

　　北京中原三級市場研究部研究總監(jiān)張大偉將這種現(xiàn)象稱為 “跳漲”，不僅是國美第一城有這種情況，來自該機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月上旬北京二手房價格跳漲10%.張大偉曾遇到房主在一個星期內(nèi)提價5次，從180萬提到了200萬，還有房主一次就提價20萬。

　　小戶型一周轉(zhuǎn)手賺10萬

　　“現(xiàn)在買房的都非常迫切，但因為房主惜售，成交量一直上不去。”張大偉認為上述跳漲局面的形成與當(dāng)前二手房供需緊張局面有關(guān)，他將其形容成“恐慌性購房”。數(shù)據(jù)顯示，目前在北京二手房市場累積未變現(xiàn)的需求已經(jīng)達13.5萬套，而目前在售的房源僅為2.6萬套。

　　不過，據(jù)每經(jīng)記者昨日的調(diào)查，上述需求中，很大一部分是投資性需求，而非住房的實際需求。

　　“我個人認為現(xiàn)在的二手房購買者中有70%以上帶有明顯的投資傾向。”李江的說法并非沒有根據(jù)，在他的4個穩(wěn)定客戶中，有三個是就是專業(yè)炒房者，另外一個也已經(jīng)購買了第二套房，帶有一點投資傾向。

　　而記者從上述我愛我家和鏈接地產(chǎn)了解到，這兩個公司的客戶中，有投資客手中持有房產(chǎn)數(shù)高達8套。

　　“一居和二居的小戶型最火，因為占用資金少且容易出手。”韓少表示，以60平方米小戶型計算，一周后轉(zhuǎn)手就能賺10萬左右。

　　7成違約因房主跳價

　　“現(xiàn)在的二手房房屋與購買者的比例基本為1：6.5.”韓少表示，由于僧多粥少，“跳價”越來越頻繁。

　　張大偉提供的統(tǒng)計顯示，在當(dāng)前實際二手房買賣糾紛中，最近7成違約的原因是因為房價上漲。“很多房主甚至以自己避稅、房子原來的租賃客戶沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)等要求解除合約。”

　　記者昨日在國美第一城就親身體驗到了違約事件。在記者看完了一套130平方米的三居后，在兩個小時內(nèi)，先后約有5批購房者來看過該房，其中一家迅速確定了購買意向，并交付了2萬的定金。

　　正是由于“跳價”的頻頻發(fā)生，讓購房者支付定金額度節(jié)節(jié)攀升。張大偉表示，當(dāng)前北京二手房市場的定金額度已經(jīng)上漲了3倍。目前定金已經(jīng)普遍在5萬以上，而10萬左右的定金更是占到了20%左右。

　　退出途徑需要制約

　　李江認為，二手房市場目前已經(jīng)失控，眾人集中炒作部分熱點、業(yè)主違約風(fēng)險提高、政策不確定風(fēng)險增多、未來市場的走向不確定等等，都要求有關(guān)部門對二手房市場進行有效管控。

　　“二手房市場是投資的退出途徑，現(xiàn)在對投資進入途徑進行管理，卻沒有對退出途徑進行監(jiān)控。”徐東華認為，所有政策都只是關(guān)注增量房，但對于存量房沒有規(guī)范性法規(guī)出臺，這導(dǎo)致了二手房市場的不理智。而二手房市場的交易已經(jīng)占到北京房地產(chǎn)市場交易的60%以上。

　　張大偉則認為，鑒于樓市風(fēng)險已經(jīng)過高，對于二手房，需要就買，不需要現(xiàn)在也別再投資。