2010年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)紀(jì)概論輔導(dǎo)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述4
來源：網(wǎng)絡(luò)發(fā)布時(shí)間：2010-09-29 10:40:52
3.經(jīng)紀(jì)與行紀(jì)、經(jīng)銷、包銷
(1)經(jīng)紀(jì)作為一種中介活動(dòng)，它與經(jīng)銷活動(dòng)有著本質(zhì)的區(qū)別。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)僅僅是為交易提供服務(wù)，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體對(duì)交易標(biāo)的沒有所有權(quán);經(jīng)銷活動(dòng)的主體卻直接參與交易，經(jīng)銷活動(dòng)主體直接占有交易標(biāo)的。
(2)因此，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體獲得的是作為經(jīng)紀(jì)服務(wù)報(bào)酬的傭金，而經(jīng)銷活動(dòng)的主體獲得的卻是買進(jìn)價(jià)格和賣出價(jià)格之間的差額。在這一點(diǎn)上可以看出，一項(xiàng)活動(dòng)是不是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)(或者說是不是中介活動(dòng))，從它所獲得報(bào)酬的形式就可以識(shí)別。如果某種活動(dòng)的報(bào)酬形式是傭金，那么這種活動(dòng)就是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，如果某種活動(dòng)的報(bào)酬形式是差價(jià)，則該種活動(dòng)就不是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
(3)行紀(jì)是一種極其特殊的活動(dòng)，因?yàn)樗男再|(zhì)介于經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和經(jīng)銷活動(dòng)之間。一方面，從行紀(jì)主體同交易標(biāo)的之間的關(guān)系來看，它同經(jīng)紀(jì)活動(dòng)頗為相似：行紀(jì)主體不占有交易標(biāo)的;另一方面，從報(bào)酬形式和交易的“名義”來看，它同經(jīng)銷又頗為相似：經(jīng)銷主體所獲得的報(bào)酬是買人價(jià)格與賣出價(jià)格之差，并且以自己的名義進(jìn)行交易。
(4)但經(jīng)銷與行紀(jì)有所不同的是：經(jīng)銷主體占有標(biāo)的。既然行紀(jì)主體可以享受差額同時(shí)又不必占有標(biāo)的，所以，作為對(duì)標(biāo)的所有者所面臨風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，行紀(jì)主體往往需要向所有者支付一定的保證金，同時(shí)，行紀(jì)主體在交易的過程中，在交易條件、程序等方面還要受到商品所有者的限制。
(5)在一定的條件下，作為介于經(jīng)紀(jì)行為和經(jīng)銷行為之間的行紀(jì)，可以采取更靠近經(jīng)紀(jì)的形式，不僅僅不轉(zhuǎn)移交易標(biāo)的所有權(quán)，而且仍以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行銷售，但是中介服務(wù)方的報(bào)酬采用“傭金+差價(jià)”的形式，如中國房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的“包銷”。
