二、房地產(chǎn)經(jīng)紀的分類(掌握)

(一)房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理

　　在經(jīng)紀活動的三種方式中，行紀主要出現(xiàn)在普通商品的對外貿(mào)易領域，其主要法律依據(jù)是《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日，中華人民共和國第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，中華人民共和國主席令第15號，以下簡稱《合同法》)，并不適用于房地產(chǎn)。就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，如按服務方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。

　　1.房地產(chǎn)居間

　　房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金等服務費用的經(jīng)濟行為。

　　由于房地產(chǎn)交易的類型眾多、手續(xù)繁雜、涉及面廣等特點，這決定了房地產(chǎn)居間活動對房地產(chǎn)交易具有重要的作用，成為房地產(chǎn)市場中不可缺少的經(jīng)營活動。

　　隨著房地產(chǎn)交易量的增多，房地產(chǎn)居間業(yè)務量不斷提高。為了適應這種市場需求，不同內容的房地產(chǎn)居間活動也逐步發(fā)展成為專業(yè)化操作的相對獨立的工作領域，如房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。

　　2.房地產(chǎn)代理

　　房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內，代表委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金等服務費用的經(jīng)濟行為。

　　其中，新建商品房銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動的主要類型，一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構接受房地產(chǎn)開發(fā)商委托，負責商品房的市場推廣和具體銷售工作。

　　在這一類代理活動中，常常又派生出一些其他代理活動，如代理購房者申請個人住房抵押貸款等。此外，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的成熟，房地產(chǎn)代理業(yè)務也隨之擴大。一些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的代理業(yè)務開始拓展至房地產(chǎn)開發(fā)、交易、物業(yè)管理全程，從事代理篩選及聘用從設計機構、施工單位到物業(yè)服務企業(yè)等各類專業(yè)機構的活動。

　　3.房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別

　　房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩種不同的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務方式，在法律性質上有明顯的差異：在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務。而在房地產(chǎn)代理業(yè)務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構只能接受一方委托人的委托代理事務，因為國家法律沒有有關代理人可以同時接受相對兩方委托人的委托代理業(yè)務的解釋。

　　除以上兩種基本類型外，房地產(chǎn)拍賣也被一部分房地產(chǎn)業(yè)內人士視為房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的一種特殊形式。目前，在很多大城市，房地產(chǎn)拍賣已成為一項非常活躍的經(jīng)濟活動。拍賣機構受有關主體的委托，以公開競價的方式將標的房地產(chǎn)賣給最高出價者。這可以看作是一種特殊的代理形式。但目前在我國，房地產(chǎn)拍賣必須由拍賣公司進行，并不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的業(yè)務范圍。