(二)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)

　　房地產(chǎn)業(yè)的形成與發(fā)展，是分工不斷深化的結果。在自由市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)流通具有自發(fā)演進、不斷發(fā)展的過程，從而規(guī)定了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)生演進的基本路徑。

　　房地產(chǎn)流通方式的演進是沿著如何通過流通中的產(chǎn)權形式創(chuàng)新來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值運動的重構這一方向發(fā)展的，而房地產(chǎn)價值運動的重構總是以有利于提高價值實現(xiàn)的可能性為宗旨的，它或者是通過價值支付時點的分散化，或者是通過價值支付主體的分散化，或者是將以上兩者結合。

　　在這一演進過程中，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部逐漸產(chǎn)生行業(yè)分化，將自發(fā)地形成資金和專業(yè)實力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)(它們也是最主要的房地產(chǎn)出租人)，和為房地產(chǎn)投資業(yè)服務的房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)設施管理等細分行業(yè)。

　　房地產(chǎn)業(yè)從以生產(chǎn)環(huán)節(jié)(房地產(chǎn)開發(fā))為主的“類制造業(yè)”，轉化為真正意義上的服務業(yè)，從向社會提供有形的產(chǎn)品——房地產(chǎn)，轉為提供“服務”——房地產(chǎn)的使用功能或者從事房地產(chǎn)專業(yè)活動的人力資源及相關資源的使用功能。

　　房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)將隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而在房地產(chǎn)業(yè)占據(jù)越來越重要的位置。

　　目前在中國，國家統(tǒng)計部門尚沒有對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)進行專門的統(tǒng)計，根據(jù)《第一次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報》，2004年包括房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)在內(nèi)的房地產(chǎn)中介服務業(yè)僅占房地產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務收入的1.43%、利潤的3.80%(見表1—4)。而美國2002年房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)就已占到房地產(chǎn)業(yè)全行業(yè)營業(yè)收入的19.45%。這正是與美國房地產(chǎn)業(yè)的較高發(fā)展階段相關聯(lián)的。目前美國房地產(chǎn)業(yè)的主體是房地產(chǎn)服務業(yè)，即或者是主要由房地產(chǎn)的“物”來提供服務(房地產(chǎn)租賃)或者是主要由房地產(chǎn)業(yè)的“人”來提供專業(yè)服務(房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理、房地產(chǎn)咨詢等)。而在由房地產(chǎn)業(yè)的“人”所提的服務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)所占的比重最高，2002年其營業(yè)收達到房地產(chǎn)服務業(yè)總收入的32.0l%。

　　2004年中國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位主營業(yè)務收入和利潤總額 表1-4