整理的國有土地；土地使用權(quán)期限已滿、政府依法收回的土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉(zhuǎn)讓

    條件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權(quán)的國有土地；其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地。進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和

    長期的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃；對(duì)城市區(qū)域范圍內(nèi)的土地利用狀況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，掌握可開發(fā)土地資源現(xiàn)狀的數(shù)量、質(zhì)量和分布；制定開

    發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃；按確定的優(yōu)先順序選擇啟動(dòng)開發(fā)地塊或區(qū)域；編制土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告并獲有關(guān)

    部門批準(zhǔn)；由土地管理部門協(xié)助辦理土地出讓（或劃撥）手續(xù)；制定拆遷安置補(bǔ)償方案，并獲得政府主管部門批準(zhǔn)；進(jìn)行現(xiàn)場土地開發(fā)

    工作，達(dá)到相應(yīng)的建設(shè)條件；核算土地開發(fā)成本、評(píng)估土地價(jià)格，按土地出讓計(jì)劃，通過政府土地交易市場，以招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)。

    土地收購儲(chǔ)備制度的建立和土地一級(jí)開發(fā)模式的普遍實(shí)施，推動(dòng)了公開、公平和透明的土地供應(yīng)市場建設(shè)，改變了傳統(tǒng)的開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)

    的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。此外，由于政府土地收購儲(chǔ)備中心所實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)工作，通常將土地開發(fā)工程發(fā)包給私營開發(fā)商，因此也為房地產(chǎn)開發(fā)商參與土地開發(fā)創(chuàng)造了市場機(jī)會(huì)。

    ㈡ 獲取土地使用權(quán)的途徑

    ⑴ 土地使用權(quán)出讓

    為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部從2002年7月1日

    開始實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，從2003年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)

    定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出

    讓方式的具體界定是：

    ①招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)。是指市、縣人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?/p>

    民、法人和其他組織參加國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

    ②拍賣出讓國有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

    ③掛牌出讓國有土地使用權(quán)。是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止

    時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。

    ④協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)。是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付

    土地使用權(quán)出讓金的行為。該方式僅當(dāng)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓時(shí)，方可采用。即"在

    公布的地段上，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓"，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

    ⑵ 土地使用權(quán)劃撥

    土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，

    以行政劃撥方式獲取土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目

    的用地。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地，目前也通過行政劃撥方式供地。以行政劃撥方式供應(yīng)土地時(shí)，除使用協(xié)議方式外，也逐步開始采用公開招標(biāo)等競爭性方式。

    ⑶ 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)

    對(duì)于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。在不改變土

    地利用條件的情況下，該類土地使用權(quán)可采用協(xié)議方式獲得，即由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價(jià)格為基

    準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，采用國有土地使用權(quán)出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營等方式，對(duì)原劃撥國有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置，土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。