「例6-5」~「例6-7」中所使用的評(píng)價(jià)方法在評(píng)估實(shí)踐中經(jīng)

    常所用，但細(xì)心的讀者可能也發(fā)現(xiàn)了它的兩個(gè)缺點(diǎn)，即成本支出和

    經(jīng)營(yíng)收入的時(shí)間分布沒有彈性；計(jì)算過程主要依靠"最好的估計(jì)"

    這種單一的情況，沒有體現(xiàn)開發(fā)過程中隱含的許多不確定性因素。

    通過采用現(xiàn)金流評(píng)估法就可以彌補(bǔ)上述第一個(gè)缺點(diǎn)，因?yàn)檫@種

    方法能使資金流出與流入的時(shí)間分布與開發(fā)建設(shè)過程中實(shí)際發(fā)生的

    租售收入和開發(fā)費(fèi)用更加接近。下面我們將「例6-5」用現(xiàn)金流評(píng)

    估法再進(jìn)行一次評(píng)估。

    「例6-8」 假定例6-5中各項(xiàng)主要開發(fā)成本的投入比例分配

    如下表所示，試用現(xiàn)金流法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估。

    項(xiàng)目

    2004年

    2005年

    2006年

    總計(jì)

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    1季度

    2季度

    3季度

    4季度

    土地成本

    50%

    16%

    16%

    18%

    100%

    建造成本

    5%

    8%

    12%

    15%

    15%

    18%

    15%

    12%

    100%

    「解」

    用現(xiàn)金流法進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估的過程如下表所示：

    累計(jì)值A(chǔ)

    2540.2

    3456.6

    4400.5

    5572.7

    6195.9

    7087.3

    8338.0

    9875.7

    11459.6

    13340.5

    15028.3

    16877.0

    利息

    76.2

    103.7

    132.0

    196.3

    343.8

    400.2

    450.8

    506.3

    3125.1

    167.2

    185.9

    212.6

    250.1

    累計(jì)值B

    2616.4

    3560.3

    4532.5

    7299.9

    8588.1

    10172.0

    11803.4

    13704.7

    15479.1

    17383.3

    5739.9

    6381.8

    融資費(fèi)用

    192.3

    120.2

    312.5

    銷售費(fèi)用

    10

    20

    20

    60

    80

    90

    90

    230

    924

    120

    204

    成本總計(jì)

    2736.6

    943.9

    982.2

    1227.4

    854.2

    978.1

    1721.4

    2057.3

    1952.4

    2134.2

    18619.8

    1368.2

    1673.9

    項(xiàng)目

    2004年

    2005年

    2006年