第八章 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識

    一。房屋租賃

    1、 租賃主體的審查：

    （1） 承租方：要求租賃房屋的一方。

    對該主體的審查上要注意：①年齡上應(yīng)為18周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對于16周歲以上的未成年人，要有自己的收入來源，收入水平達到當?shù)仄骄�生活水平；②精神智力狀況上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨立承擔自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權(quán)委托書

    （2） 出租方：提供房屋，要求將該房屋出租的一方

    對于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查；

    2、 租賃客體的審查：

    （1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權(quán)證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關(guān)系的法律基礎(chǔ)，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權(quán)利；

    （2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效。

    （3） 是否抵押：除了仔細審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。根據(jù)法律

    規(guī)定，未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自出租房屋的，無效。

    （4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購買的財產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權(quán)情況時同時要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。

    3、 租賃關(guān)系中應(yīng)注意的問題：

    （1） 不得出租的幾種情況：

    ①未經(jīng)綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關(guān)法規(guī)，二對承租方的安全造成威脅；

    ②沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋：產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的權(quán)屬關(guān)系，從而沒有租賃的法律基礎(chǔ)；

    ③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權(quán)，追究法律責任；

    ④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權(quán)證和租賃證進行處罰；

    ⑤產(chǎn)權(quán)共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋；

    ⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權(quán)人在行使權(quán)利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權(quán)人的同意；

    （2） 租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過20年，超過20年，超過部分的無效。