2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)相關(guān)知識(shí)知識(shí)點(diǎn)13
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2011-11-08 08:09:39
（三）代理權(quán)和代理行為
民事法律行為的委托代理，可以采用書(shū)面形式，也可以采用口頭形式。
法律規(guī)定采用書(shū)面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。
書(shū)面委托代理的授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。
委托書(shū)授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。
代理人在行使代理權(quán)時(shí)應(yīng)遵循下列兩項(xiàng)原則：
（1）代理權(quán)應(yīng)為維護(hù)被代理人的最大利益而行使。即代理人應(yīng)當(dāng)在代理權(quán)限范圍內(nèi)，從被代理人的利益出發(fā)，爭(zhēng)取在對(duì)被代理人最有利的情況下完成代理行為。
包括為本人的利益計(jì)算、盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)、遵從本人的指示、及時(shí)向本人報(bào)告代理進(jìn)展、保守秘密等。
代理人不履行或不適當(dāng)履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
（2）代理權(quán)不得濫用。
根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，代理人不得有下列濫用代理權(quán)的行為：
①代理人以被代理人的名義與自己進(jìn)行民事法律行為（如代理他人與自己訂立合同）。
②代理人以被代理人的名義與自己同時(shí)代理的其他人進(jìn)行民事法律行為。
但是，理論上認(rèn)為，如經(jīng)本人同意，或者專為代理一方履行債務(wù)而進(jìn)行雙方代理應(yīng)為有效，后者如房地產(chǎn)商與購(gòu)房者簽訂房屋買賣合同后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代理雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
③與第三人惡意串通，損害被代理人的利益�！睹穹ㄍ▌t》規(guī)定代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。
④超越代理權(quán)限進(jìn)行代理活動(dòng)。超越代理權(quán)限進(jìn)行代理的，代理人應(yīng)根據(jù)代理人與被代理人之間的基礎(chǔ)關(guān)系，承擔(dān)違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。
⑤利用代理權(quán)從事違法活動(dòng)。《民法通則》規(guī)定，代理人知道被委托代理的事項(xiàng)違法而仍然進(jìn)行代理活動(dòng)的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法而不表示反對(duì)的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。
沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的代理行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。
六、民事責(zé)任（了解）
1.民事責(zé)任是民事主體違反民事義務(wù)而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事法律后果。
2.《民法通則》規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)，侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任；沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，但法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
3.承擔(dān)民事責(zé)任的方式主要有10種：
①停止侵害；
②排除妨礙；
③消除危險(xiǎn)
；④返還財(cái)產(chǎn)；
⑤恢復(fù)原狀；
⑥修理、重作、更換；
⑦賠償損失；
⑧支付違約金；
⑨消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；
⑩賠禮道歉。以上承擔(dān)民事責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。
