2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀相關(guān)知識知識點12
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-08 08:08:46
五、代理（掌握）
（一）代理的概念
代理是指在代理權(quán)限內(nèi)，代理人以被代理人的名義進行民事活動，活動結(jié)果由被代理人承受的一種法律行為。
在代理關(guān)系中，被代理人又稱為本人，代理他人進行民事活動的人稱為代理人，與代理人實施民事行為的人稱為相對人。
例如，甲委托乙代購房屋，乙以甲的名義與丙訂立房屋買賣合同，由此而產(chǎn)生的合同權(quán)利義務(wù)，直接由甲承受。這里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相對人。
（二）代理的種類
按照代理產(chǎn)生的不同原因和方式，代理可分為下列3種：
（1）委托代理。是指基于被代理人的委托而產(chǎn)生的代理。委托代理中，代理人稱為委托代理人。
1.委托代理是代理中適用最廣泛、最普遍的一種形式。委托代理關(guān)系成立前，代理人與被代理人之間往往并無一定聯(lián)系。委托代理通常以完成特定事項為代理內(nèi)容，事項完成后，代理即告終結(jié)。
2.在委托代理中，有時發(fā)生轉(zhuǎn)托行為。轉(zhuǎn)托是指在必要時代理人把一部分或者全部受托事項，再委托給其他人辦理。
例如，甲委托乙出售房屋，乙因出國辦事，轉(zhuǎn)托給丙出售。在這一代理關(guān)系中，甲為被代理人，乙為代理人，丙為復(fù)代理人或再代理人。
3.轉(zhuǎn)托代理也稱為復(fù)代理或再代理�！睹穹ㄍ▌t》有條件地承認復(fù)代理：“委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。
4.事先沒有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對自己所轉(zhuǎn)托的人的行為負民事責(zé)任。
5.但在緊急情況下，為了保護被代理人利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外。“
（2）法定代理。
1.是指依照法律規(guī)定直接產(chǎn)生的代理。
2.法定代理主要是為無民事行為能力人或限制民事行為能力人行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)而設(shè)立的制度。
3.法定代理人的權(quán)限來自法律的規(guī)定，主要是根據(jù)代理人與被代理人之間具有一定的親屬關(guān)系而發(fā)生，某些特別的情況下也可依據(jù)某種行政隸屬關(guān)系而發(fā)生，例如由未成年人父母的所在單位、住所地的居民委員會等作為法定代理人。
（3）指定代理。是指依照法律規(guī)定因人民法院或者其他部門的指定而產(chǎn)生的代理。
