2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試經(jīng)紀相關知識知識點18
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2011-11-08 08:18:03
二、合同的訂立（熟悉）
合同的訂立是合同履行的前提。當事人的權利義務要通過合同的訂立予以確定，訂立合同時考慮得周到，有利于維護當事人的合法權益，在履行中可以減少糾紛，發(fā)生了糾紛也便于及時解決。
（一）合同的內(nèi)容
合同的內(nèi)容即合同當事人訂立合同的各項具體意思表示，具體體現(xiàn)為合同的各項條款。在不違反法律強制性規(guī)定的情況下。合同的內(nèi)容由當事人約定，
一般包括以下條款：
①當事人的名稱或者姓名和住所；
②標的，即合同當事人的權利義務指向的對象；
③數(shù)量；
④質量；
⑤價款或者報酬，如房屋買賣合同中的房款，房屋租賃合同中的房租；
⑥履行期限、地點和方式；
⑦違約責任；
⑧解決爭議的方法。
在訂立合同時，當事人可參照各類合同的示范文本。
（二）合同的訂立程序
當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人依法可以委托代理人訂立合同。當事人訂立合同，采取要約和承諾的方式進行。
當事人意思表示真實一致時，合同即可成立。
1.要約是指當事人一方向另一方提出合同條件，希望另一方接受的意思表示。發(fā)出要約的人稱為要約人，接受要約的人稱為受要約人。
該意思表示應符合下列規(guī)定：
①內(nèi)容具體確定，即表達出訂立合同的意思，包括一經(jīng)承諾，合同即可成立的各項基本條款；
②表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。
2.承諾是指受要約人同意接受要約的全部條件以締結合同的意思表示。承諾必須由受要約人向要約人作出。
由于要約原則上是向特定人發(fā)出的，所以只有接受要約的特定人即受要約人才有權作出承諾，受要約人以外的第三人無資格向要約人作出承諾。
同時，承諾必須向要約人作出，如果向要約人以外的其他人作出，則只能視為對他人發(fā)出要約，不能產(chǎn)生承諾效力。承諾必須在規(guī)定的期限內(nèi)到達要約人，只有到達要約人時承諾才能生效。
三、合同的效力（熟悉）
1.合同的生效是指已經(jīng)成立的合同開始發(fā)生以國家強制力保障的法律約束力，即合同發(fā)生法律效力。
2.合同生效應具備下列3個條件：
（1）當事人具有相應的民事行為能力。只有具備相應的民事權利能力和民事行為能力，能夠正確理解自己行為的性質和后果、獨立表達自己的意思的能力，才能成為合同的主體，其合同行為才能發(fā)生法律效力。
無民事行為能力的自然人一般不能自己訂立合同；限制民事行為能力的自然人只能訂立與其年齡、智力相適應的合同。
例外的是，根據(jù)《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則）若干問題的意見》第六條規(guī)定：“無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬，他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由，主張以上行為無效”。
