2012年房估師考試案例分析精講79
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
三、房地產(chǎn)合并估價(jià)方法要點(diǎn)
㈠ 房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確
房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算，一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的
變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異，并嚴(yán)格按《規(guī)范》要求選取合適
的估價(jià)方法計(jì)算合并前后的價(jià)格。
㈡ 增值額的分配要準(zhǔn)確、合理
相鄰?fù)恋睾喜⒑�，往往�?huì)使效用增大，價(jià)值升高，從而產(chǎn)生額
外的增值。因此，鄰地合并經(jīng)營(yíng)能使雙方獲得額外的收益；而一方
購(gòu)買(mǎi)另一方的土地，賣(mài)方的要價(jià)一般會(huì)高于土地本身正常的市場(chǎng)價(jià)
格。無(wú)論是鄰地雙方合并經(jīng)營(yíng)還是一方購(gòu)買(mǎi)另一方的土地，都需要
我們對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，以便確定各自的出資額及賣(mài)方的合理要
價(jià)。而解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，則是合理地將增值額進(jìn)行分配。將增
值額進(jìn)行分配，大致有以下三種方法可供選擇：
各自所占增值額的分配比例分別為a1/（al+a2）×100%和
a2/（al+a2）×100%，a1、a2為合并前地塊各自的單價(jià)。
⑵ 以合并前地塊各自的面積為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
各自所占增值額分配比例分別為S1/（S1+S2）×100%和
S2/（S1+S2）×100%，S1、S2為合并前地塊各自的面積。
⑶ 以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
對(duì)三種方法計(jì)算的結(jié)果根據(jù)影響程度大小不同，取加權(quán)平均值
即可綜合得出最終的增值分配率，計(jì)算出鄰地合并產(chǎn)生的增值額。
以上三種計(jì)算方法中，第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
⑴ 以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配
各自所占增值額分配比例分別為A1/（A1+A2）×100%和
A2/（A1+A2）×100%，A1、A2為合并前地塊各自的總價(jià)。
因?yàn)閷?duì)增值額進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)
當(dāng)根據(jù)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度來(lái)決定各自應(yīng)得的分配額。而土地
合并后增值的原因，主要是影響房地產(chǎn)價(jià)格因素中的個(gè)別因素如面
積、形狀或是臨街狀況等（因?yàn)槭青彽�，所以影響價(jià)格的其他因素都
相同）得到了改善。就合并前的地塊而言，個(gè)別因素較好的地塊對(duì)增
值額的貢獻(xiàn)自然要較大。而個(gè)別因素較好的地塊其單價(jià)也一定會(huì)較
高。也就是說(shuō)，單價(jià)是反映出地塊對(duì)增值額貢獻(xiàn)程度的主要因素，
按單價(jià)計(jì)算出的增值分配率也應(yīng)占有較大權(quán)重比例。
