2012年房估師考試案例分析練習題56
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
估價技術報告
一、個別因素分析
××商業(yè)城位于××區(qū)××路，建筑結構為框架結構，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。
二、區(qū)域因素分析（略）
三、市場背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估價方法選用（略）
六、估價測算過程
（一）運用市場比較法估價
由于同類物業(yè)的市場交易案例較多，選擇與估價對象狀況最為相似的三個可比實例作為參照，經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正后，得出估價對象的價格。具體的估價測算過程如下：
1， 交易情況修正
可比實例A、B、C均為正常價格，得估價對象情況一致，不進行交易情況修正。
2，交易日期修正
有關統(tǒng)計部門的資料表明，2002年房地產(chǎn)的市場價格略有下降，但下調(diào)幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個可比實例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002年交易價格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進行交易修正。
2， 個別因素修正
3， 以上選擇的三宗可比實例的個別因素與估價對象情況有所差異（詳述略），故進行個別因素修正。
4， 區(qū)域因素修正
可比實例A與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例A；
可比實例B與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實例B；
可比實例C與估價對象屬于同一個區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價對象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實例C；
