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2013年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度與政策第四章考點(diǎn)(15)

來(lái)源:環(huán)球職業(yè)教育在線發(fā)布時(shí)間:2012-12-26 10:07:41

  2.抵押房屋的補(bǔ)償、安置

  設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí),應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置:一是要認(rèn)定抵押的有效性。按照《擔(dān)保法》的規(guī)定,當(dāng)事人以房地產(chǎn)進(jìn)行抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記,抵押合同自登記之日起生效。因此,未進(jìn)行抵押登記的,視為無(wú)效抵押,拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置;二是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人,一般是接受抵押的銀行;三是能解除抵押合同的,補(bǔ)償款付給被拆遷人,付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;不能解除抵押關(guān)系的,按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償,不足清償?shù)盅簷?quán)人的,抵押權(quán)人按照《擔(dān)保法》及有關(guān)法律規(guī)定,向抵押人進(jìn)行追償。

  3.公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償

  公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會(huì)公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)。公益事業(yè)多位本營(yíng)利的社會(huì)福利事業(yè)。用于公益事業(yè)房屋的認(rèn)定,一是要根據(jù)其服務(wù)對(duì)象,是為大多數(shù)老百姓服務(wù)還是為特定人群服務(wù)的,是共享性的還是排他性的;二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營(yíng)、是否有收益。公益事業(yè)房屋的數(shù)量、位置應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體發(fā)展要求,進(jìn)行總體安排,拆除此類房屋時(shí),應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償。

  對(duì)拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償,通過(guò)評(píng)估確定其價(jià)格,公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例,也沒有收益,因此,通常用成本法評(píng)估。

  例題:拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物,補(bǔ)償方式為( )。(2003年房地產(chǎn)估價(jià)師制度試題)

  A.產(chǎn)權(quán)調(diào)換 B.貨幣補(bǔ)償 C.產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償 D.不予補(bǔ)償

  答案:B

  解析:拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物,不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換,由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償。

  4.臨時(shí)建筑的補(bǔ)償及違法建筑

  臨時(shí)建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施,臨時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑在拆遷時(shí),依法不予補(bǔ)償。未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,是合法建筑。拆除未到期限的臨時(shí)建筑,會(huì)給臨時(shí)建筑所有人帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)損失,因此,也應(yīng)當(dāng)按殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償。

  違法建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi),未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物。違法建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍,判斷某一建筑是否屬于違法建筑,必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權(quán)力認(rèn)定。

  在拆遷過(guò)程中,拆遷人對(duì)嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的違法建筑,不予補(bǔ)償;對(duì)影響城市規(guī)劃,但可采取改正措施的違法建筑,所有人依法履行相關(guān)義務(wù)后,按合法建筑給予補(bǔ)償。

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