上海樓市有價無市進入休整期
來源:網(wǎng)絡發(fā)布時間:2010-01-19 09:25:16
“我房子賣了,感覺這個市場不對,就先租了房子。”一位在上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名的投資人士桂先生說,原來想換個大房子的,但他感覺現(xiàn)在的市場瘋了。
盡管現(xiàn)在市場仍然偶見排隊,隨意漲價現(xiàn)象,但是,市場成交逐漸趨冷已經(jīng)是不爭的事實。易居中國的數(shù)據(jù)顯示,“十一”長假中共成交1145套,低于2006年、2007年的1228套和1496套,為近年來較低水平。而二手房市場也明顯成交放緩。來源:考試大
“樓市見頂?shù)恼髡滓呀?jīng)顯現(xiàn)。”在桂先生看來,價格可以偏離價值,但是不能偏離太多,“總是會回歸的,這是基本常識。”
出貨才是硬道理
在股市中有一個三浪理論:在股價上漲中一般會有三波浪潮,其中第三波是漲幅最兇,最快的一浪。
盡管樓市和股市不一樣,但是,上海的房價上漲似乎也可以套用第三浪理論:2004年,上海房價首次暴漲。2007年,再次暴漲,2009年則第三次暴漲,漲幅最大。方方工作室首席分析師胡宗亙告訴《中國經(jīng)營報》記者,據(jù)方方工作室統(tǒng)計,從今年年初到現(xiàn)在,上海房價上漲了46%.
然而,和往年房價上漲不一樣的是,今年的經(jīng)濟形勢并不樂觀,很多購房者是擔心通貨膨脹而購房。如在這輪房價上漲中,最明顯的一個特征是,豪宅推動。據(jù)統(tǒng)計,上海10萬元一平方米以上的樓盤已有13處,但這還不是關(guān)鍵,因為豪宅有其稀缺性。在國慶長假后的第二周(10月12日~10月18日),上海新房成交均價漲幅仍近兩成,達到18355元/平方米。分析人士認為,上海新房成交均價上漲的主要原因是,李嘉誠旗下豪宅四季雅苑“轉(zhuǎn)租為售”,直接拉高了全市房價均價近一成。而中糧海景一號,原來是租賃,現(xiàn)在也改為銷售加緊出貨。中糧上海鵬利置業(yè)的董事葉雄就明確說,“現(xiàn)在市場比較好,可以趁機銷售。”
有人做過這樣的統(tǒng)計:如果上海的13個最高單價超10萬元的豪宅,按照公布價格全部銷售完畢,總價高達850億元。而上海市2008年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)13698.15億元,這些豪宅將占2008年上海整個GDP的6%左右。而2008年上海市財政收入是2382.3億元,不到這些豪宅總價的3倍。顯然,上海的豪宅市場已經(jīng)只能用瘋狂一詞來形容,而這么多豪宅短期內(nèi)完全銷售完幾乎不可能。事實上,自8月之后,豪宅成交量也開始持續(xù)下跌。
跟往年房價上漲開發(fā)商拼命捂盤,政府最主要的任務就是打擊捂盤不同的是,如今開發(fā)商紛紛加大推盤力度,有機會賣決不放過。“去年市場突然逆轉(zhuǎn),如果不是國家救市,我們早就死掉了。”某開發(fā)商對記者說,“今年誰敢捂盤?能賣抓緊賣,現(xiàn)金為王。根本上說,大家對未來市場沒信心。”
一個營銷代理公司給開發(fā)商提案的關(guān)鍵詞就是:“出貨是硬道理!”其基本的依據(jù)就是,未來市場依然會有大的風險。在憂心后市風險之際,各個房企都在努力賣房。
從各大企業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)也可以看出,今年大企業(yè)的銷售數(shù)字是連續(xù)上漲。萬科、綠地銷售額均是數(shù)百億元,超過年初預訂的計劃。8月17日,招商地產(chǎn)宣布,將全年計劃開工面積由112萬平方米調(diào)升為247萬平方米,增長近120%.此前萬科、金地也表示提高開工量。綠城原計劃今年銷售額200億元,結(jié)果1~8月銷售簡報顯示,1~8月累計總銷售額達315億元,較去年同期增長1.58倍。顯然,除了價格上漲之外,更主要原因是加速推盤。
分析人士對記者表示,市場明顯由2009年年初的剛性需求轉(zhuǎn)向投資性需求,“投資性需求會隨著政策變化而變化,依靠投資者支撐的市場是危險的,隨時可能掉頭。”
市場需求難振
而記者也注意到,市場打折現(xiàn)象已經(jīng)開始出現(xiàn)。如處在遠郊地區(qū)的貝尚灣、九成湖濱已經(jīng)是開盤時即有98折,這些樓盤因為位置偏遠,加之之前漲價過多,所以出現(xiàn)打折現(xiàn)象。不過打折并未成為市場銷售主流。
易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年二、三兩個季度上海成交了1129萬平方米的商品住宅,比去年全年907萬平方米的成交量還高出24.5%.這使得購買力不支,成交量在6月達到219萬平方米的高鋒之后,就逐月下滑。9月147萬平方米的成交量,已經(jīng)是今年3月樓市回暖以來的最低月成交水平。
“上海樓市在經(jīng)歷了半年多的高潮之后,將進入長達半年的休整期,樓市從供不應求轉(zhuǎn)向供大于求,在地王的支撐下,四季度將出現(xiàn)‘有價無市’局面。”易居中國分析師薛建雄說。
除了房價上漲和購買力透支外,銀行個人房貸審批也逐漸嚴格。10月21日,中國銀監(jiān)會主席劉明康就表示:“要嚴格執(zhí)行‘二套房貸’政策不動搖。”“在銀行信貸方面,上半年銀行是主動放貸,到8月,申請難度逐月增加,也是影響樓市成交量的主要原因。缺少房貸的支持將是制約四季度樓市成交的主要因素。”有業(yè)界人士說。
寫字樓市場變動是經(jīng)濟的晴雨表。盡管上海住宅市場極為火爆,但寫字樓市場依然在下跌。今年第三季度,上海浦東的寫字樓租金更是跌至最低點。據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的“三季度報告”顯示,2009年第三季度上海CBD地段的甲級寫字樓平均租金環(huán)比再次下滑至6.1元/天/平方米,其中浦東陸家嘴甲級樓的平均租金價格已經(jīng)跌破6元/天/平方米。上海全市CBD區(qū)域的甲級辦公樓市場空置率為13.6%,浦東陸家嘴的寫字樓空置率已達18.4%.
“這一輪房價上漲的原因是多方面的,通脹預期加上國家銀根松動,大量投資性資金入市,導致房價上漲。一旦銀根開始收縮,經(jīng)濟形勢沒有好轉(zhuǎn),房價遠遠超出市場承受能力時,房價出現(xiàn)拐點就并不令人意外,”某知名開發(fā)商對記者說,“當然,房價馬上就下跌的可能性也不大,畢竟現(xiàn)在開發(fā)商手頭資金都很充裕,即使賣不動也不會馬上跌價,預計市場會出現(xiàn)一段時間僵持狀態(tài)。”
在中國指數(shù)研究院副院長陳晟看來,在當前市場,成交量萎縮已是必然。“因為供需矛盾,價格目前還是停滯狀態(tài),未來的成交量會下滑,第四季度價格應該能維持住,明年一季度房貸會放大。但是,明年第二、三、四季度,就將和實體經(jīng)濟關(guān)系以及房貸優(yōu)惠政策息息相關(guān)。市場將會由實體經(jīng)濟、真實需求推動,而不再是資本推動。”