2012年房估師考試案例分析精講32
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
「案例2-1」 分析
⑴ 該報(bào)告以確定國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格為目的，遵循土地
估價(jià)原理、原則，選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、假設(shè)開發(fā)法對(duì)估價(jià)對(duì)
象估價(jià)，技術(shù)思路正確。
⑵ 該報(bào)告符合估價(jià)報(bào)告的總體要求，全面、公正、客觀、準(zhǔn)
確地記述了估價(jià)的過程、結(jié)論。
①完整地反映了估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程、結(jié)論，正文內(nèi)
容和附件資料齊全、配套，估價(jià)結(jié)論能被報(bào)告使用者理解、接受。
②報(bào)告站在中立立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行了客觀
的介紹、分析，結(jié)論依據(jù)充分。
③語言準(zhǔn)確、清楚。
⑶ 報(bào)告的格式、組成內(nèi)容符合規(guī)范要求。
⑷ 該報(bào)告符合土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估要求：采用公開市場(chǎng)
價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估。
⑸假設(shè)開發(fā)法費(fèi)用支出計(jì)算中，列出了專項(xiàng)維護(hù)基金。很好，
因?yàn)椴簧兕愃茍?bào)告忽略了該項(xiàng)費(fèi)用支出。
不足之處：
⑴ 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于基準(zhǔn)日期的總價(jià)值的確定，應(yīng)該至
少選擇三個(gè)市場(chǎng)案例、采用市場(chǎng)比較法的有關(guān)程序和要求確定。該
報(bào)告中只是籠統(tǒng)地“根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該地區(qū)同類型住宅小區(qū)售價(jià)的
調(diào)查，估算委估地塊住宅房屋平均售價(jià)為2100元/㎡“便確定了開
發(fā)完成后的住宅房屋于基準(zhǔn)日期的總價(jià)值。該報(bào)告對(duì)于開發(fā)完成后
的住宅房屋于基準(zhǔn)日期的總價(jià)值的確定過程過于簡(jiǎn)單。
⑵ 假設(shè)開發(fā)法中，應(yīng)該對(duì)專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配
套費(fèi)等規(guī)費(fèi)取費(fèi)及開發(fā)周期確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，予以說明。否則難
免報(bào)告欠嚴(yán)謹(jǐn)之嫌。
