2012年房估師考試案例分析精講56
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
四、估價(jià)目的
為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物
市場(chǎng)價(jià)值參考。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2002年12月1日
六、價(jià)值定義
本次估價(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的
公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)格。
本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象49977.62㎡房屋所有權(quán)及相應(yīng)的
8048.23㎡劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格。不包括土地出讓地價(jià)，不
包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客
房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等。
七、估價(jià)原則
本次估價(jià)遵循以下原則：
合法原則；
最高最佳使用原則；
52
估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；
替代原則；
公平原則；
達(dá)到獨(dú)立、客觀、公正（詳述略）。
八、估價(jià)依據(jù)
主要有：
⑴ 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》
（GB/T50291-1999）；
⑵ 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；
⑶ 《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》；
⑷ 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；
⑸ 《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》；
⑹ 全國(guó)人大常委會(huì)、國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)土資源部以及××
市人民政府有關(guān)部門頒布的其他有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；
⑺ 委托人提供的有關(guān)資料；
⑻ 我公司所掌握的××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)資料及估價(jià)人員
實(shí)地勘查、調(diào)查所獲取的資料。
九、估價(jià)方法
估價(jià)人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對(duì)項(xiàng)目用地及鄰近類似房
地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，遵照國(guó)家有關(guān)
法律、法規(guī)、估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，因估價(jià)對(duì)象為收益性
房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買
賣案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種估價(jià)方法對(duì)
估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也
是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)。
收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率
（報(bào)酬率）將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合
理價(jià)格或價(jià)值的方法。
成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣
除折舊，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
將兩種估價(jià)方法的估算結(jié)果分析綜合后，得出最終估價(jià)值。
十、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)
標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘、了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)
市場(chǎng)行情以及認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，采用收益法、成本法，
經(jīng)過周密測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素的分析，
認(rèn)為××飯店房地產(chǎn)（建筑面積49977.62㎡，國(guó)有劃撥土地面積
8048.32㎡）在2002年12月1日的客觀市場(chǎng)價(jià)值為70894萬元（大
寫：人民幣柒萬零捌佰玖拾肆萬元整），約折合單位建筑面積價(jià)格
14185元/㎡（大寫：人民幣壹萬肆仟壹佰捌拾伍元整）
