2012年房估師考試案例分析精講57
來源：中大網校發(fā)布時間：2012-02-21
十一、估價人員
估價人員 資格注冊號 簽名
××× 中國房地產估價師 ××××××
××× 中國房地產估價師 ××××××
××× 中國房地產估價師 ××××××
十二、估價作業(yè)日期
2002年12月1日～2002年12月15日
十三、有效期
本估價報告應用的有效期自2002年12月15日起為1年。若
在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作
相應調整。
十四、有關說明
⑴ 本報告所得出的估價結果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款
最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風險、兌現(xiàn)難易、政府有關稅費繳納
等情況確定。
⑵ 根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民
共和國擔保法》和《××市房地產抵押管理辦法》，該項目一旦發(fā)
生清償問題，處分方法應參照國家有關政策、法規(guī)進行。此外，抵
押房地產清償?shù)馁M用較之其它正常的房地產交易高，提請報告使用
方注意。
⑶ 估價對象的土地性質為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清
償時，根據(jù)國家有關規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向××市政
府補繳土地使用權出讓地價。本報告中，估價對象房地產價值不包
括估價對象應向政府補繳的土地使用權出讓地價。
⑷ 本次評估結果的得出是以估價對象按照目前的規(guī)定用途能
夠持續(xù)使用為所設前提。由于估價對象為國有劃撥土地使用權，建
議盡早辦理向政府補交土地使用權出讓地價款手續(xù)，取得出讓國有
土地使用權。
⑸ 本次評估是以××市××飯店有限公司未與任何一方簽署
針對于估價對象的無限期或影響估價價格的租賃協(xié)議為假設前提。
估價對象中以出租方式經營的商品部和餐廳設定抵押權時，應參照
《××市房地產抵押管理辦法》中的相關規(guī)定進行。
⑹ 本報告為抵押房地產估價，由于注重預期風險，在估價時
對預期不確定的收益或升值因素較少考慮，收益法采取凈收益不變
的公式計算。
⑺ 估價報告為一大型整體的高檔飯店房地產，其市場變現(xiàn)能
力，在經濟增長、旅游業(yè)快速發(fā)展的市場條件下，可能較強；但和
商業(yè)、住宅等其他房地產物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱，提請抵押權人注
意。
⑻ 房地產抵押期間，抵押房地產仍由抵押人占有、使用，使
用過程中不可避免會造成損耗，有可能降低抵押物價值，提請抵押
權人注意。
⑼ 本估價報告所依據(jù)的委托人提供的有關資料，包括法律文
件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及估價對象《分布
位置及面積資料》等復印件，由委托人對其真實性負責。
⑽ 本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設備內部質量不負檢
測責任。
⑾ 委托人只可按照本估價報告的估價目的使用，不可用于其
它用途。
⑿ 本報告的全部或部分內容未經本公司同意，不得發(fā)表于任
何公開媒體上。
⒀ 如果使用本估價結果的時間超過了報告應用的有效期，我
們對此結果造成的損失不承擔責任。
