2012年房估師考試案例分析練習(xí)題65
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
2，測算未來還需發(fā)生的各項(xiàng)成本及稅費(fèi)等
根據(jù)該市的客觀情況，對(duì)其在建寫字樓進(jìn)行測算估價(jià)：
（1）續(xù)建工程費(fèi)及管理費(fèi)等
裝修工程費(fèi)1800萬元，設(shè)備及安裝工程費(fèi)1190萬元，室外工程費(fèi)350萬元，管理費(fèi)等150萬元，合計(jì)3490萬元。
（2）投資利息
當(dāng)?shù)刭J款的年利息率為5.85%，續(xù)建期為一年，則投資利息
=3490× =101（萬元）
（3）銷售稅費(fèi)
當(dāng)?shù)氐匿N售稅費(fèi)率為開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格的6%，則銷售稅費(fèi)
=14183×6%
=851（萬元）
3，在建寫字樓的評(píng)估價(jià)值
總價(jià)值=14183-3490-101-851
=9741（萬元）
六、估價(jià)結(jié)果
按上一階段述分析測算，估價(jià)對(duì)象超市部分單價(jià)為9430元/平方米，總價(jià)值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾萬元整）；在建寫字樓部分總價(jià)值為9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）。估價(jià)對(duì)象總價(jià)值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整）。
四、 指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤。（本題10分。不得在試題上改，在答題處指出并改正。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。）
某酒店土地總面積3000平方米，土地使用年限40年，從1998年10月8日起計(jì)；總建筑面積10000平方米，共5層，每層建筑面積2000平方米；首層有500平方米建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當(dāng)?shù)卣Ｔ伦饨馂槊科椒矫捉ㄖ娣e100元，正常出租率為80%；其余樓層均為客房，共200間，當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店客房價(jià)格為每天200元，年平均入住率為80%.該酒店正常經(jīng)營每月總費(fèi)用占客房收入的40%，其中出租稅費(fèi)為每月2萬元。經(jīng)調(diào)查得知附近商業(yè)用地同樣使用年限的樓面地價(jià)為每平方米3000元，土地資本化率為8%，建筑資本化率為10%，酒店欲投保，請(qǐng)?jiān)u估其2001年10月8日的保險(xiǎn)價(jià)值。
估價(jià)過程計(jì)算如下：
1，有效毛收入
=2000×100×12×80%+200×200×365×80%
=13，600，000（元）
2，總費(fèi)用=200×200×365×40%
=5，840，000（元）
3，酒店總凈收益=有效毛收入-總費(fèi)用
=13，600，000-5，840，000
=7，760，000（元）
4，酒店土地凈收益=10000×3000×8%
=2，400，000（萬元）
5，酒店建筑物凈收益=7，760，000-2，400，000
=5，360，000（元）
6，酒店建筑物價(jià)值= =63，114，957（元）
該酒店2001年10月8日的保險(xiǎn)價(jià)值為63，114，957元。
