2012年房估師考試案例分析精講4
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
《規(guī)范》第2.0.8條對公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了定義：
“2.0.8公開市場價(jià)值Open market value
在公開市場上最可能形成或成立的價(jià)格。
采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)
是公開市場價(jià)值。“
進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，首先要解決“評估什么”的問題，公開市場
價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)告訴我們，在估價(jià)時(shí)通常是要估房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值。
這樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)估價(jià)的方法起著決定性的作用。
㈡ 公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)決定估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)
在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，確定了估價(jià)技術(shù)路線才能進(jìn)一步根據(jù)估
價(jià)對象決定采用何種估價(jià)方法，而公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)本身就決定了
各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)。
根據(jù)公開市場價(jià)值的定義，公開市場價(jià)值是“在公開市場上最
可能形成或成立的價(jià)格“，怎樣確定估價(jià)對象”在公開市場上最可
能形成或成立的價(jià)格“呢？當(dāng)然最好就是參照與估價(jià)對象房地產(chǎn)類
似的房地產(chǎn)在公開市場上實(shí)際成交的價(jià)格，而這正是市場法的基本
原理。所以說，按照公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，采用市場法對估價(jià)
對象的公開市場價(jià)格進(jìn)行估價(jià)是順理成章的事，市場法也是最直觀
地體現(xiàn)公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的一種估價(jià)方法。
《規(guī)范》對市場比較法的定義如下：
“2.0.12市場比較法（market comparison approach，sales
comparison approach）
將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比
較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此推算估價(jià)對
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象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。“
從市場比較法的這個(gè)定義可以看出：市場比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)
際交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場實(shí)際成交的價(jià)格，而終極
目的是確定出估價(jià)對象的價(jià)值，也即公開市場價(jià)值。同時(shí)，市場法
強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格”（《規(guī)范》第5.2.3
條）。
所有這些都告訴我們：應(yīng)用市場法估價(jià)的終極目的就是確定估
價(jià)對象的公開市場價(jià)值，市場法是公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)在估價(jià)方法中
的直接體現(xiàn)。正因?yàn)槿绱�，《�?guī)范》第5.1.4條規(guī)定：有條件選用
市場比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價(jià)方法。
不僅市場法體現(xiàn)了公開市場價(jià)值，其他估價(jià)方法也是如此。其
他各種房地產(chǎn)估價(jià)方法究其實(shí)質(zhì)，可以說都是市場法的變形，是對
市場法的補(bǔ)充，因此這些估價(jià)方法同樣體現(xiàn)了公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，
這從《規(guī)范》對其他估價(jià)方法的定義和估價(jià)要求上都可以看出：
“2.0.13收益法（income approach、income capitalization
approach）
預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折
現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的
方法。“
