2012年房估師考試案例分析精講5
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
“2.0.14成本法（cost approach）
求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，
以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。“
“2.0.15假設(shè)開發(fā)法（hypothetical development method，
residual method）
預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、
稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。“
首先，收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法都要求估價(jià)的最終結(jié)論是
“估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值”，這與市場(chǎng)法是一致的，也是
公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的體現(xiàn)，應(yīng)用這些估價(jià)方法的終極目的也是確定
估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。
同時(shí)，收益法要求采用“估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益”（《規(guī)范》
第2.0.13條），成本法采用的建筑物重置價(jià)格或重建價(jià)格是“建筑
物的正常價(jià)格“（《規(guī)范》第2.0.14、2.0.2l、2.0.22條），假設(shè)開
發(fā)法采用正常開發(fā)成本“（《規(guī)范》第2.0.15條）。這些都說明，這
些估價(jià)方法同樣是以現(xiàn)實(shí)存在的與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開市場(chǎng)價(jià)
值為出發(fā)點(diǎn)的（這里所說的“與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的各種公開市場(chǎng)價(jià)值”
包括：估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益、建筑物的正常價(jià)格、正常開發(fā)
成本等）。
實(shí)際上，成本法是通過估價(jià)對(duì)象的各組成部分的公開市場(chǎng)價(jià)值
來確定估價(jià)對(duì)象整體的公開市場(chǎng)價(jià)值，收益法是通過估價(jià)對(duì)象的正
常凈收益來推算估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值，假設(shè)開發(fā)法是通過估價(jià)
對(duì)象成為最終產(chǎn)品后的公開市場(chǎng)價(jià)值來反算估價(jià)對(duì)象作為半成品時(shí)
的公開市場(chǎng)價(jià)值。所以我們可以認(rèn)為：其他的估價(jià)方法都是市場(chǎng)法
的變形，因?yàn)樗鼈兊膶?shí)質(zhì)都是要確定估價(jià)對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。
我們甚至可以通過一些極端的情況來認(rèn)識(shí)其他估價(jià)方法與市場(chǎng)
法之間的聯(lián)系。假定要評(píng)估一宗房地產(chǎn)在某估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，如果
知道一年后該房地產(chǎn)的正常市價(jià)是4200元/㎡，又知道該房地產(chǎn)的
報(bào)酬率是5%，不考慮交易稅費(fèi)等因素，我們可以推斷出當(dāng)前該房
地產(chǎn)的正常市價(jià)應(yīng)該是4200/（1+5%）=4000（元/㎡）。如果我們把
一年以后的售價(jià)4200元/㎡當(dāng)作該房地產(chǎn)的凈收益，這種方法也就
是收益法，在這種情況下的收益法已經(jīng)和市場(chǎng)法幾乎沒有什么區(qū)別
了。
