2012年房估師考試案例分析精講35
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
㈠ 房地產(chǎn)實物狀況因素分析
估價對象于1999年9月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，2001
年年初拆遷完畢，同年年中完成三通一平，××廣場項目由市建×
公司承建，2002年1月破土動工，2002年12月28日主體封頂，
2003年1-4月完成1～6層水電風(fēng)氣管線安裝，5月起進入全面裝
修階段，預(yù)計2003年9月中旬1～6層可先期投入使用，全部裝
修工程于2003年12月31日前結(jié)束，屆時整棟大樓正式投入營運。
估價對象具有最通透實用的平面布置，建成后將是市中心最大規(guī)模
的購物中心之一。
××廣場外部柱面用鏡面不銹鋼，其余外部飾面用進口復(fù)式鋁
合板玻璃幕墻（大部分為象牙色，部分為淺紫羅蘭色，玻璃幕墻產(chǎn)自
日本，鋁板產(chǎn)自法國，裝飾帶、百頁窗產(chǎn)自臺灣），大理石貼面；室
內(nèi)地面為人造大理石；石膏板隔板；隔刪式鋁合金、硅鈣板吊頂；
不銹鋼卷簾門。
設(shè)備配置情況如下：
電梯：韓國LG電梯，其中客梯5部，貨梯4部，扶梯32部；
空調(diào)：韓國LG中央空調(diào)系統(tǒng)；
消防：智能化自動噴淋及火災(zāi)報警系統(tǒng)；
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防盜保安系統(tǒng)：多媒體智能報警系統(tǒng)，TA4緊急廣播及背景音
樂系統(tǒng)；
通訊系統(tǒng)：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，預(yù)留電話線路、插座；
物業(yè)管理：樓宇自動化管理系統(tǒng)；
備用電源：美國康明斯大功率發(fā)電機組。
㈡ 區(qū)位狀況因素分析
估價對象位于C市鹽市口青年路北側(cè)，距鹽市口和署襪街約
50米遠，臨街寬度為110米；目前青年路和交通巷道路改造計劃
已實施，改造后交通更方便；青年路現(xiàn)為中南地區(qū)服裝、鞋類和小
商品批發(fā)市場，為C市商業(yè)黃金口岸。
㈢ 市場背景分析：（略）
㈣ 最高最佳使用分析：（略）
㈤ 估價方法選用
根據(jù)估價對象的具體情況和估價目的，本報告采用收益法和成
本法分別進行估價。
㈥ 估價測算過程
⑴ 收益法
具體采用報酬資本化法進行測算。通過將估價對象未來各期的
正常凈收益，用適當(dāng)報酬率折算到估價時點上的現(xiàn)值，確定為估價
對象價格的一種估價方法。
① 求取理論預(yù)期收益
假設(shè)估價對象在2003年12月31日營運時即達到穩(wěn)定租用狀
態(tài)，則估價對象在未來5年內(nèi)的現(xiàn)金流預(yù)測如下（單位：萬元）：
