2012年房估師考試案例分析精講45
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
㈡ 成本法測算過程
⑴ 采用市場比較法測算估價對象土地使用權價格
① 可比實例與估價對象基本情況（見表2-16）。
表2-16
比較項目
A
B
C
估價對象
房屋坐落
香港路
萬松園路
臺北路
崇仁路225號
地段等級
五級
五級
五級
五級
土地取得方式
出讓
出讓
出讓
出讓
用途
綜合
綜合
綜合
綜合
土地生熟程度
熟地
熟地
熟地
熟地
交易情況
正常
正常
正常
交易時間
近期
近期
近期
地價（元/㎡）
1480
1500
1650
28.5500249.62112006.70（）
8.25%（18.25）
……
×。=……+……
萬元
② 修正系數(shù)（見表2-17）。
表2-17
修正系數(shù)
可比實例
比較項目
A
B
C
交易情況修正
100/100
100/100
100/100
交易時間修正
100/100
100/100
100/100
區(qū)位狀況修正
100/95
100/95
100/105
實物狀況修正
100/95
100/100
100/100
注：①交易情況修正：可比實例A、B、C均屬正常交易，交易情況無需修正，則可比實
例A、B、C交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；
②交易時間修正：近期土地使用權轉(zhuǎn)讓市場無大變化，則可比實例A、B、C交易時
間修正系數(shù)分別為100/100、100/100、100/100；
③區(qū)位狀況修正：可比實例A在交通便捷度方面略差于估價對象，可比實例B在環(huán)
境、衛(wèi)生方面略差于估價對象，而可比實例C在環(huán)境、衛(wèi)生方面優(yōu)于估價對象，
則可比實例A、B、C、區(qū)位狀況修正系數(shù)分別為100/95、100/95、100/105
④實物狀況修正：可比實例A在土地生熟程度、土地使用權剩余年限方面稍劣于估
價對象，而可比實例B、C在臨街狀況、土地生熟程度、土地使用權剩余年限等實
物狀況方面與估價對象相仿，則可比實例A、B、C實物狀況修正系數(shù)分別為
100/95、100/100、100/100.
③ 根據(jù)修正系數(shù)測算估價對象土地使用權比準價格
修正單價A=
1480×100/100×100/100×100/95×100/95=1640（元/㎡）
修正單價B=
1500×100/100×100/100×100/95×100/100=1579（元/㎡）
修正單價C=
1650×100/100×100/100×100/105×100/100=1571（元/㎡）
取平均值，得
比準單價=（1640+1579+1571）/3=1579）元/㎡）
估價對象土地使用權比準價格為：1597×6000×10-4
=958.20（萬元）
