2012年房估師考試案例分析精講46
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
⑵ 開發(fā)成本
① 建筑物建筑安裝工程費(fèi)
估價(jià)對(duì)象建筑物包括俱樂(lè)部綜合樓及網(wǎng)球室。其中，俱樂(lè)部綜
合樓為3層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，建筑面積為4200㎡；網(wǎng)球室為全鋼
網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600㎡.評(píng)估人員根據(jù)委托人提供的施工合
同及預(yù)算決算書，綜合考慮社會(huì)平均水平，取俱樂(lè)部綜合樓建筑安
裝工程費(fèi)單價(jià)為900元/㎡，網(wǎng)球室建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為800元
/㎡.則估價(jià)對(duì)象建筑物安裝工程費(fèi)為
（900×4200+800×4600）×10-4=746.00（萬(wàn)元）
② 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用123.2元/㎡
配套費(fèi)用=8800㎡×123.2元/㎡×10-4=108.42（萬(wàn)元）
開發(fā)成本合計(jì)：854.42萬(wàn)元
⑶ 管理費(fèi)用：取開發(fā)成本的4%
854.42×4%=34.18（萬(wàn)元）
⑷ 投資利息：利率取國(guó)家1年期貸款利率為5.85%，開發(fā)期
取1年，計(jì)息期取開發(fā)期的一半。
（854.42+34.18）×5.85%×1×1/2=25.99（萬(wàn)元）
⑸ 開發(fā)利潤(rùn)：利潤(rùn)率取××市房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤(rùn)率12%
（854.42+34.18+25.99）×12%=109.75（萬(wàn)元）
注：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格是通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算而得，即
其價(jià)格為市場(chǎng)現(xiàn)值，故上述測(cè)算過(guò)程中未計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格的管
理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)。
