2012年房估師考試案例分析精講58
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、實(shí)物狀況分析
實(shí)物狀況包括估價(jià)對(duì)象的位置、建筑面積、土地使用權(quán)面積、
土地等級(jí)、用途、土地形狀、土地使用年限和剩余年限、建筑物的
結(jié)構(gòu)類(lèi)型、功能、層數(shù)、容積率、車(chē)位、結(jié)構(gòu)、建成年月、設(shè)備、
裝修及維護(hù)保養(yǎng)狀況等，具體分析如下：
坐落：××市××區(qū)××大街10整體房地產(chǎn)；
房屋建筑面積：49977.62㎡，具有所有權(quán)；
土地使用面積：8048.23㎡，劃撥土地使用權(quán)；
土地等級(jí)：商業(yè)二級(jí)；
土地使用權(quán)年限：未限定，按法定最高40年計(jì)算；
土地形狀：長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)113.79m，南北寬80m；
法定用途：旅游業(yè)；
功能：自營(yíng)客房、餐飲、康樂(lè)中心、會(huì)議室、車(chē)庫(kù)等，出租商
店、娛樂(lè)等；
層數(shù)：11層，地上9層，地下2層；
容積率：6.21，地上4.95；
車(chē)位：112個(gè)，地上24個(gè)、地下88個(gè)；
建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)；
建成年月：1991年；
裝修檔次：五星級(jí)酒店，高檔精裝修（詳表略）；
設(shè)備設(shè)施：煙感報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)、約克中央空調(diào)
系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、中央監(jiān)控系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)，同時(shí)酒店配有觀
光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯共15部；
外觀：外立面貼白色面磚，外觀摹仿古代建筑，四角塔樓，中
央琉璃瓦樓蓋；
維修保養(yǎng)良好，為完好房；
3層中央有中庭花園。
二、區(qū)位狀況分析（略）
三、市場(chǎng)背景分析
⑴ ××市房地產(chǎn)情況
××市是世界著名的文化古都，全國(guó)政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)
技術(shù)以及國(guó)際交往的中心，又由于即將舉辦的2008××市奧運(yùn)，
對(duì)海內(nèi)外房地產(chǎn)投資極具吸引力。近年來(lái)××市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，
城市面貌變化巨大。如××市興建了大量住宅小區(qū)及相關(guān)設(shè)施，大
型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅游飯店、體育場(chǎng)館等公共服務(wù)設(shè)施；有特色的
CBD、金融街、中關(guān)村等新型商務(wù)中心已經(jīng)形成；城八區(qū)危改有計(jì)
劃的持續(xù)；一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、注環(huán)）、
地鐵、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離
帶及城市綠地、公園建設(shè)；完善了城市的硬件設(shè)施，大大改善了高
效環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。
在“十五”計(jì)劃宏觀政策引導(dǎo)下，在加入WTO和舉辦2008
奧運(yùn)等重大利好因素的刺激下，在××市經(jīng)濟(jì)多年保持2位數(shù)增長(zhǎng)
的良好環(huán)境下，××市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，投資
規(guī)模、新開(kāi)工面積、竣工面積和銷(xiāo)售面積穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格和空
置基本穩(wěn)定。
2002年1至10月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)居主導(dǎo)地位，
累計(jì)完成703.3億元，比去年同期增長(zhǎng)30.3%.
⑵ ××市飯店用房市場(chǎng)分析
世界經(jīng)濟(jì)蕭條對(duì)涉外旅游飯店市場(chǎng)產(chǎn)生了不良影響，但人們對(duì)
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)仍充滿(mǎn)信心。我國(guó)政府已采取降低利率、
減少存款、五。一、十。一長(zhǎng)假等政策刺激消費(fèi)，并在短期內(nèi)取得
了良好效果；而且，中國(guó)加入WTO使國(guó)外投資者以更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼
光看待中國(guó)市場(chǎng)，加入WTO后，對(duì)外貿(mào)易預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)，所以申奧
成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟(jì)蕭條的不良影響。
飯店業(yè)與其相關(guān)行業(yè)有非常強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度。旅游活動(dòng)可以直接帶
動(dòng)和推進(jìn)相關(guān)社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關(guān)聯(lián)帶
動(dòng)功能。世界旅游組織的資料顯示，旅游業(yè)有較高的經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)，
旅游業(yè)每直接收入1元，相關(guān)行業(yè)的收入就能增加4.3元；旅游業(yè)
每增加一個(gè)直接從業(yè)人員，社會(huì)就能增加5個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。飯店行業(yè)
在整個(gè)旅游產(chǎn)業(yè)占據(jù)了相當(dāng)核心的地位。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的三大
支柱之一，可以支持工業(yè)、改善環(huán)境、直接創(chuàng)匯并能創(chuàng)造大量的就
業(yè)機(jī)會(huì)，在現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體系中占有極其重要的地位，也是
發(fā)展中國(guó)家積極推動(dòng)和扶持的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。
世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對(duì)飯店行
業(yè)的兩類(lèi)主要客源商務(wù)客人以及旅游者構(gòu)成重要影響。此外區(qū)域性
的經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化、季節(jié)因素等也都會(huì)對(duì)飯店業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影
響。穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境將促進(jìn)旅游業(yè)、商業(yè)往來(lái)的繁榮，會(huì)刺激
休閑娛樂(lè)消費(fèi)的增加；另一方面，經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期、戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期則會(huì)消
減商務(wù)和旅游活動(dòng)。從全球飯店業(yè)發(fā)展來(lái)看，我國(guó)尚處于行業(yè)的成
長(zhǎng)期。
在我國(guó)，2000年，全國(guó)10481家旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額為
862.27億元，上繳營(yíng)業(yè)稅44.07億元；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率為7.67萬(wàn)
元/人。全國(guó)6646家國(guó)有經(jīng)濟(jì)飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入216.62
億元，上繳營(yíng)業(yè)稅23.49億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率7.48萬(wàn)元/人。全
國(guó)外商和港澳臺(tái)投資興建的833家飯店，2000年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入
216.62億元，上繳營(yíng)業(yè)稅10.80億元，全員勞動(dòng)生產(chǎn)率10.37萬(wàn)
元/人。
飯店供應(yīng)方面，1999年以來(lái)也發(fā)生了重大變化。1999年全國(guó)
增加旅游飯店1253家，增長(zhǎng)21.7%，客房增加12.46萬(wàn)間，增長(zhǎng)
16.3%，全國(guó)有旅游飯店7035家，88.94萬(wàn)間客房。到2000年
末，全國(guó)共有旅游飯店10481家，比上年末增加3446家，增長(zhǎng)
49%.其中星級(jí)旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：
五星級(jí)飯店117家，增加40家；四星級(jí)飯店352家，增加148
家；三星級(jí)飯店1899家，增加607家；二星級(jí)飯店3061家，增
加1163家；一星級(jí)飯店600家，增加215家。盡管客房增長(zhǎng)這么
多，但客房出租率仍提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明1999年以來(lái)市
場(chǎng)整體增長(zhǎng)大于飯店增長(zhǎng)幅度，是一個(gè)發(fā)展的大好形勢(shì)。
××市的大部分飯店是20世紀(jì)80年代和90年代建成的，具
有國(guó)際先進(jìn)水平的管理和服務(wù)。多家合資飯店由國(guó)際著名的飯店管
理集團(tuán)實(shí)施管理。
