2012年房估師考試案例分析精講65
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
「案例2-5」 分析
㈠ 根據(jù)規(guī)范要求，房地產(chǎn)保險事故發(fā)生后的損失評估，“宜
估算其修復(fù)所需的費用作為損失價值“。報告中按估價對象已不可
修復(fù)進行計算，但在估價方法選用時缺少相應(yīng)的說明。
㈡ 不可修復(fù)房地產(chǎn)損失價值評估，要特別注意扣減房地產(chǎn)受
損后的殘余價值。此部分價值一般較低，很容易被忽略。
㈢ 委托人要求對火災(zāi)損失進行評估，并未明確僅僅是直接損
失還是包括間接損失。報告僅對直接損失進行評估，但缺少相應(yīng)的
說明。進行此類估價時，估價人員應(yīng)要求委托人明確估價范圍，或
根據(jù)保險合同確定估價范圍并在報告中予以說明。
㈣ 報告中計算成新率時，加權(quán)系數(shù)、完損等級評定系數(shù)、綜
合判定系數(shù)的確定沒有依據(jù)，計算房價時各項調(diào)節(jié)系數(shù)的確定亦存
在同樣問題。
第六節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價
房地產(chǎn)課稅估價，目的是為了保證國家稅收公平合理。為了避
免納稅人偷稅漏稅和稅務(wù)機關(guān)課稅不公平，雙方都要求對房地產(chǎn)價
值進行評估。為了做好房地產(chǎn)課稅評估工作，作為房地產(chǎn)估價人員
必須全面準確了解中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種名稱、納稅人含義、課稅
對象和征收范圍、課稅依據(jù)、稅率水平、減稅、免稅對象。特別要
求注意適用稅額和應(yīng)納稅額計算公式，應(yīng)扣除項目和其他有關(guān)規(guī)定。
如違反以上規(guī)定進行估價，其估價報告將不具備法律效力，其結(jié)論
更不能作為課稅依據(jù)。因此，課稅估價的技術(shù)路線和方法必須嚴格
按中國現(xiàn)有的稅法中的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
根據(jù)中共“十六大”報告的精神，中國在條件成熟時將開征統(tǒng)
一規(guī)范的物業(yè)稅。房地產(chǎn)估價人員應(yīng)關(guān)注有關(guān)的最新法律法規(guī)。
一、房產(chǎn)稅估價
對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。租金收入是房
屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房屋使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實物收
入。
二、土地增值稅估價
土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值
額。
土地增值稅以納稅人有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的土地增值額為計稅
依據(jù)，土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除
項目金額后的余額。
