2012年房估師考試案例分析練習題68
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
三、指錯題（下列估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處。將錯誤內(nèi)容寫在答題處的序號后面空格處，每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分。每指明一處得3分，本題全對得40分）。
致委托估價方函（略）
××別墅房地產(chǎn)估價結果報告（略）
××別墅房地產(chǎn)估價技術報告
一、委托估價方
××市恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司
二、受理估價方
××市房地產(chǎn)估價事務所
三、估價目的
為恒通房地產(chǎn)開發(fā)公司對××別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓進行估價
四、估價時點
1998年4月15日
五、估價對象概況
（一）××市概況（略）
（二）××別墅項目概況
1、土地情況
A、土地使用權性質(zhì)：出讓土地使用權，1995年1月6日取得國有土地使用權證。
B、土地總面積70000平方米。
C、用途：別墅及配套設施。
D、108棟別墅，建筑總面積35285平方米
其中：一期工程建設33棟別墅，建筑面積10378平方米。
2、地上物情況
該別墅項目開發(fā)分為一、二兩期、戶型有A、B、C、D、四型，款式達數(shù)十種，主要為二層磚混結構。目前一期工程33棟中已有24棟完成全部工程，建筑面積7548平方米，另有9棟尚未完工，但主體結構已完，裝修設備未完，建筑面積2830平方米。建筑材料及設備（略）
六、估價采用的方法和步驟
（一）采用的估價方法為：市場比較法、成本法和假設開發(fā)法；
（二）分析、比較用上述估價方法求出的結果，然后進行綜合處理，最終求得該別墅項目按現(xiàn)狀整體轉(zhuǎn)讓的價格。
七、價格過程
（一）方法一：房地分別估價
1、土地估價：采用成本法與市場比較法兩種進行估價，綜合平均得出土地評估價格。
A、利用成本法進行土地估價
計算公式：土地價格=取得土地費用+土地開發(fā)費用+土地使用權出讓金
根據(jù)估價人員實地勘察，在估價時點，城市邊緣某宗地實際取得土地費用為每平方米396元，土地開發(fā)費用為每平方米158元，土地使用權出讓金為每平方米2770元。以上三項合計為每平方米3324元。
B、利用市場比較法進行土地估價
