2012年房估師考試案例分析練習題73
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
6、 甲方（開發(fā)公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至4層，B座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元；乙方則認為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。
該商品房預(yù)計1998年5月建成，要估測建時的售價，則估價對象狀況和房地產(chǎn)市場情況應(yīng)是（ ）。
A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1995年5月的狀態(tài)
B.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為1998年5月的狀態(tài)
C.估價對象狀況為1998年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1995年7月的狀態(tài)
D.估價對象狀況為1995年5月的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為1998年5月的狀態(tài)
7、某酒店一樓有一空調(diào)機房，建筑面積250m2.空調(diào)主機1990年購入，當時購入價格為500萬元，同型號空調(diào)主機已累計折舊225萬元，市場價值為250萬元，拆除費用為5萬元。如改換新式空調(diào)主機（其他配套設(shè)備不需改動），則購置、安裝新式空調(diào)主機的占地面積50m2，節(jié)約的200m2面積可以提供160m2的營業(yè)面積供出租。酒店經(jīng)理委托估價師改換空調(diào)主機和置換空調(diào)機房用于出租不違反規(guī)劃要求，附近一酒店一樓出租的年客觀凈收益為營業(yè)面積4000元/m2，出租面積的裝修改造費用由承租方自負。問：若不考慮新舊空調(diào)主機的年運營費用、折舊年限等的區(qū)別，改換空調(diào)主機的凈支出為（ ）萬元。
A.530
B.472
C.455
D.450
8、甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要3年時間，目前市場對該類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后3年內(nèi)的住宅空置率會從目前的2%上升至10%左右。問：
甲公司擬其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。
A.因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當比同類房屋售價高
B.因為預(yù)計空置率會有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當予以降低
C.該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值
D.該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價
9、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢？進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
估價時點應(yīng)是（ ）。
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
10、 賣房者甲與購房者乙一2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同1）和房屋裝修合同（以下稱合同2），合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按賢？進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：
估價的價值范圍應(yīng)是（ ）。
A.合同1規(guī)定的房款
B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%
C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%
D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費
