2012年房估師考試案例分析精講38
來源：中大網(wǎng)校發(fā)布時間：2012-02-21
市場交易實例時，不僅應了解交易實例的價格及房地產(chǎn)狀況，如坐
落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、
租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時
的不可或缺的比較項目。只有全面而準確地選取可比實例及其實例
比較項目，并在此基礎上進行適當修正調(diào)整，才可能得出反映公開
市場價值標準和估價對象特點的租賃價格。
㈡ 收益法
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的
估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算
和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入（主要為有效毛租金收入及
租賃保證金、押金等的利息收入）扣除維修費、管理費、保險費和稅
金等四項稅費。四項稅費的取舍，應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義
決定。如四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為
出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。在選定報酬率時，應考慮
不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風險程度。
㈢ 成本法
成本法是市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便準確
預測凈收益時，易于計算、把握房屋租賃價格基本標準的方法。成
本法評估房屋租賃價格由八項因素構(gòu)成：折舊費、維修費、管理費、
利息、稅金、保險費、地租和利潤。采用該方法估價時，應先求取
建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定；
也可采用按工程造價估算等方法求取。
××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)租賃權(quán)價格評估報告
致委托方函
××網(wǎng)球俱樂部有限公司：
我公司于2000年10月9日接受委托，對××網(wǎng)球俱樂部房
地產(chǎn)租賃權(quán)的價值進行評估。自2000年10月9日收到委托人提
供的項目相關資料后，我公司組織人員于2000年10月9日至2000
年10月13日對委估房地產(chǎn)進行了評估。評估人員在現(xiàn)場查勘的基
礎上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、有關政策法規(guī)和我公司掌握的房
地產(chǎn)市場資料和長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗數(shù)據(jù)，結(jié)合委托人提供
的資料和本次評估的估價目的，遵循公正、客觀、獨立的原則，按
照估價程序，選取科學的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各
項因素，經(jīng)過仔細的分析計算，最終確定委估房地產(chǎn)剩余28.5年
的租賃權(quán)在2000年10月9日的價值為RMB1912.15萬元，大寫
人民幣壹仟玖佰壹拾貳萬壹仟伍佰元整。（本估價結(jié)果應用的限制
條件見“估價結(jié)果報告”相關說明）
特此函告。
××房地產(chǎn)估價公司
法定代表人：××
××年××月××日
