2012年房估師考試案例分析精講7
來(lái)源：中大網(wǎng)校發(fā)布時(shí)間：2012-02-21
“5.1.7本條的規(guī)定主要是考慮到目前估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀，目前
許多估價(jià)人員往往偏好采用成本法估價(jià)，而又不能完整準(zhǔn)確地理解
和運(yùn)用成本法。“
可以更明確一點(diǎn)說(shuō)，這只是一條過(guò)渡性的規(guī)定。
我們還可以再來(lái)看一下《規(guī)范》中“不同估價(jià)目的下的估價(jià)”
的一條規(guī)定：
“6.2.3房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，
可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)
法。“
從這條規(guī)定中我們可以看到，這里要求對(duì)“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)
讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法“，是針對(duì)”待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)“這類估
價(jià)對(duì)象的，而并不是針對(duì)“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”這類估價(jià)目的的。
綜上所述，估價(jià)對(duì)象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估
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價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無(wú)嚴(yán)格的對(duì)應(yīng)關(guān)系。
三、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)基本事項(xiàng)的認(rèn)識(shí)
確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線要對(duì)估價(jià)基本事項(xiàng)有充分的認(rèn)識(shí)，即
要充分了解估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
㈠ 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)對(duì)象
估價(jià)技術(shù)路線反映了估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程，如果不
了解估價(jià)對(duì)象本身的情況，確定估價(jià)技術(shù)路線就無(wú)從談起。
例如，某估價(jià)對(duì)象原為在農(nóng)村宅基地上建設(shè)的“集資房”，在
不影響城市總體規(guī)劃、能夠形成基礎(chǔ)設(shè)施配套等前提下，經(jīng)市政府
批準(zhǔn)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后，可以發(fā)給房地產(chǎn)證，自發(fā)證之日
起5年以后可以上市�，F(xiàn)由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價(jià)對(duì)象抵債，
估算其價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)距離可以上市之日還有6個(gè)月時(shí)間，此時(shí)的
估價(jià)技術(shù)路線應(yīng)該是：先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速變現(xiàn)價(jià)
值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
這里對(duì)估價(jià)對(duì)象情況的了解就非常重要，如果不是這樣一個(gè)特
殊的估價(jià)對(duì)象，就無(wú)法提出“先確定估價(jià)對(duì)象可以上市之日的快速
變現(xiàn)價(jià)值，再折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)“這樣的技術(shù)路線。
㈡ 確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí)要充分了解估價(jià)目的
估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。
例如，銀行需要對(duì)抵押人提供抵押的一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而
且該房地產(chǎn)的土地是劃撥取得，此時(shí)銀行要了解的是：當(dāng)因?yàn)榈盅?/p>
人所擔(dān)保的債權(quán)不能按時(shí)清償時(shí)，銀行能夠通過(guò)拍賣、變賣抵押房
地產(chǎn)獲得的最大價(jià)值是多少，因此在“抵押價(jià)值評(píng)估”的目的下對(duì)
該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，就要向估價(jià)委托人（銀行）說(shuō)明：在處分該抵
押房地產(chǎn)時(shí)將要向國(guó)家交付多少土地使用權(quán)出讓金。或者換句話說(shuō)，
該房地產(chǎn)在“抵押價(jià)值評(píng)估”目的下所估算的房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)涵中
應(yīng)該扣除應(yīng)向國(guó)家交付的土地使用權(quán)出讓金。
